浅谈雇佣人的民事责任/陈新

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 18:05:07   浏览:8901   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
浅谈雇佣人的民事责任

雇佣人的民事责任,是以雇佣关系为前提的一种侵权责任。按照侵权行为法的理论,雇工在执行雇佣活动中致人损害,其雇佣人应当承担替代的民事责任。我国现行《民法通则》对雇佣人的责任未加明确规定。随着社会主义市场经济的发展,个体私营经济的繁荣,雇佣关系越来越普遍,雇工在执行雇佣劳动过程中实施的侵权行为,导致他人人身、财产损害,由此所产生的雇用人与雇工之间,雇工与受害人之间,雇佣人与受害人之间的关系迫切需要民法加以调整。由此,雇佣人的民事责任包括以下两方面:一是雇佣人对雇工在执行职务中所受的损害应承担的责任,二是雇佣人对雇工在执行职务中致第三人损害应承担的责任。本文着重谈谈雇工在执行职务中致第三人损害,雇佣人应承担的民事责任。
一、雇佣人责任的法律及理论依据
雇佣人的责任,理论界有人称为“替代责任”、“转承责任”或“代负责任”。雇佣人,指雇佣他人为自己处理或执行事务的人。雇佣人的赔偿责任依据雇佣人与受雇人之间的特定关系,即在雇佣关系中产生的一种民事责任。在雇佣关系中,雇工按照雇佣人的指示利用雇佣人提供的条件,以自己的技能为雇佣人提供劳动,雇佣人向提供劳动的雇工支付劳动报酬。雇工在完成雇佣人交付的工作过程中,可能使自己受到损害,也可能使他人受到损害,对这两种损害,雇佣人均应承担民事责任。
雇佣人就其雇工的行为承担侵权责任的历史源远流长,在原始的法律中,雇佣人就其雇工的行为承担责任是普遍存在的,“主人就其仆人和奴隶的行为所承担的侵权责任是一种严格责任,不以仆人与奴隶的过错行为作为承担责任的基础”。此后,这种严格的过错责任逐渐向侵权责任转化。20世纪,英美法律建立起这样的原则:雇佣人应当就雇工的行为承担侵权责任,此种责任被称为替代责任。德国1887年民法典将雇佣人责任认定为过失推定责任。法国民法典对雇佣人的侵权责任作了这样的规定:“主人或雇佣人对其仆人及雇工因执行职务所造成的损害,应负赔偿责任”①。
我国《民法通则》对雇佣人就其雇工的行为所承担法律责任有没有作出规定?对此,有不同观点。有人认为《民法通则》第43条规定的“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员经营活动承担民事责任”可以看作是此种法律责任的根据,即把“其他工作人员”作扩张解释,解释为一切雇工。那么《民法通则》第43条能否看作是雇佣人就其雇工行为承担法律责任的依据呢?能否通过扩张解释第43条而责令雇佣人就其雇工的行为承担替代责任?笔者以为不可。一方面根据该条的规定,法人仅仅对自己的法定代表人及其他工作人员代表法人所签定的契约或所进行的其他合法行为承担法律责任,而不对他们所进行的侵权行为或其他违法行为承担法律责任;另一方面,根据现代两大法系国家的法律,就自己雇工的侵权行为承担责任的雇佣人也并不仅仅是指作为企业的公司或法人组织,非法人组织诸如合伙企业和个人独资企业也可以雇佣他人从事商事活动而成为雇佣人,并且个人也同样可以成为雇佣人,而如果将雇佣人就其雇工的行为所承担的侵权责任建立在《民法通则》第43条的基础上,则实际上意味着非法人组织和个人不能对自己所雇佣的人的行为承担法律责任,即使这些人在实施侵权行为时是完全根据非法人组织或个人的意志或命令而行为,也是如此。可见《民法通则》第43条不是雇佣人承担替代责任的根据。实际上,雇佣人就其雇工的行为承担侵权责任的根据在我国民法中无明
——————————————————————————————————
①张民安著:《过错侵权现任制度研究》,中国政法大学出版社2002年版,第386页。
确的法律依据,为适应司法实务的需要,调整雇佣人执行职务侵权责任关系,
最高人民法院在没有实体法规范的情况下,在《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》中,从程序法司法解释的角度,规定了雇佣人侵权责任关系。该意见第45条规定,“个体工商户、农村承包经营户、合伙组织雇佣的人员在进行雇佣合同规定的生产经营活动中造成他人损害,其雇主是当事人。”这一司法解释固然是程序法的解释,其内容也不周延,但它毕竟对确认这种赔偿法律关系的必要性作出了反映,可以解决司法实务的急需,其积极方面应当予以肯定。但在审判实践中,法官在审理雇工损害赔偿案件引用实体法时,仍感到困惑,因为,实体法无具体规定。因此,我国在制定民法典时,应对雇佣人就其雇工的侵权行为承担替代责任作出明确的规定。
现在,无论大陆法系国家还是英美法系国家,都确立了雇佣人责任法律制度,司法机关在长期的审判实践中形成了大量具有典型意义的判例,可以说雇佣人责任已经成为在理论上无可争议的法律制度。然而,人们对此项法律制度的理论依据,即为什么雇佣人必须对雇工在执行受雇职务过程中因侵权给他人造成的损害承担赔偿责任,则还没有形成相对统一的意见。对此,法学界主要有以下几种理论:
第一、控制与监管理论。此理论认为:雇主之所以对其雇员的行为承担侵权责任,是因为雇主已经选任该雇员并委托他去完成所交付完成的雇佣工作,履行其所承担的责任,雇主一旦选任雇员并委托他去从事其职务范围内的活动,则应对其雇员的行为加以控制与监督,防止其雇员损害他人的行为的发生,如果雇主没有控制和监督好雇员的行为,致使该雇员在从事其雇佣范围内的活动时,损害第三人的利益,即应对那些遭受此种损害的人承担侵权责任。
第二、公共政策理论。此理论根据为大多数英美侵权法学家所倡导。雇主之所以要对雇员的行为承担侵权责任,是因为根据过去的经验,人们知道,一是雇主从事某种活动,则此种活动通过其雇员的侵权行为会对他人造成损害,而此损害之所以发生是因为雇主希望从其雇员的活动中获取利益。当雇员的侵权行为造成第三人损害时,公平原则要求雇主承担侵权责任而不是由无辜的受害人承担此种责任,美国经济分析法学派认为,谁能以最低的社会成本和磨察损耗订立保险合同,将因侵权产生的损害转嫁给一个更大的共同体或整个社会,谁就应当承担这些损害。于雇工侵权情形,在受害人、雇工和雇主这三者之间,通常雇主最有可能和能力通过保险合同将风险转嫁给他人,他是最适当的风险吸收者,因此雇主必须对雇工的侵权损害承担赔偿责任。
第三、注意义务理论。此理论认为,雇主之所以要就自己的侵权行为对第三人承担侵权责任是因为雇主自己直接对该第三人承担注意义务,并且他在通过雇员的行为侵害第三人时,他即违反了对该第三人所承担的该种注意义务。第三人在要求雇主对其雇员的侵权行为承担侵权责任时,无须考虑其雇员是否对该第三人承担注意义务和实施了侵权行为②。
雇佣人所承担的替代责任理论并非源于任何极其清楚的,具有严密逻辑的法律原则,它实际上源于社会的安排和便利以及朴素的正义。雇佣人被推定为其本人的利益而使用雇工并且被推定为能够更好地承担那些因为此种安排而偶尔产生的损害的赔偿责任,因此,当雇工在其职权范围内实施了侵权行为时,雇佣人必须就此侵权行为对他人承担侵权责任③。
二、雇佣人责任的归责原则
雇佣人责任作为一种特殊侵权责任,是为现代各国民事立法所普遍确定,但雇佣人承担责任的性质即归责原则是什么?各国规定不尽相同,就其基本内
②张民安著:《过错侵权现任制度研究》,中国政法大学出版社2002年版,第389-390页。
③张民安著:《过错侵权现任制度研究》,中国政法大学出版社2002年版,第393页。
容分析,可归纳为以下几种:
第一、严格责任制。此种性质的法律责任,主要由欧洲大陆法系的某些国家采取。严格责任的理论根据在于:源于委托工作的危险,应当由因该工作的完成而受益的人承担;给某人提供就业机会只不过是为了追逐雇佣人自身的利益;在那样的情况下雇佣人对那一领域的(委托给)专门人员的工作的特别危险依法负有委托控制义务。
第二、过错责任制。此种性质的法律责任主要由大陆法系国家所采取。其特点是以雇佣人的过错确定雇佣人责任。该过错为选任、监督受雇人方面的过错、由法律推定,无须受害人举证。故为过错推定责任制。
第三、无过错责任制。采取这种立法例的国家主要是英美法系国家等。其特点是,不以雇佣人选任或监督受雇人的过错确定雇佣人责任。无论雇佣人有无过错,均应对受雇人执行职务中的侵权行为负责。
英美法系中,雇佣人的这种民事责任称为替代责任。论其性质,为一种无过错责任。雇佣人不得主张选任或监督受雇人已尽相当注意而免责。雇佣人本身虽无任何过失,仍应就雇工的行为负责。至于是否以雇工的过错责任为要件,则要看这种侵权行为在法律上属于过错责任或无过错责任。即雇工的侵权行为为过错责任的,须以受雇人的过错为要件,为严格责任的,不以雇工的过错为要件。
第四、过错责任与衡平责任结合责任制。这是我国台湾民法所采取的一种立法例。台湾民法典第188条规定“1、受雇人因执行职务,不法侵害他人之权利者,由雇佣人与行为人连带负损害赔偿责任。但选任受雇人及监督其职务之执行已尽相当之注意或虽加以相当注意仍不免发生损害时,雇佣人不负赔偿责任,2、被害人依前项但书之规定,不能受损害赔偿时,法院因其申请,得斟酌雇佣人与被害人之经济状况,令雇佣人为全部或一部分之赔偿。3、雇佣人赔偿时,对于为侵权行为之受雇人,有求偿权④。根据这一规定,台湾民法上的雇佣人民事责任分为两部分,一是过错责任,二是衡平责任。
我国现行民法没有规定雇佣人侵权责任的归责原则,学者们对如何确定雇佣人责任的性质有不同的看法。一种观点认为,雇佣人责任应适用过错责任原则,兼采公平原则为补充:另一种观点认为,雇佣人责任应为无过错责任。在我国,对于雇佣人就雇工在执行职务中造成他人损害的,雇佣人应承担无过错责任。这是为了保护受害人的利益,同时也符合保护弱者的现代民法思想。在这一无过错规则原则下,雇佣人不得以证明自己对雇工的选任和监督已尽应有之注意而免责⑤。笔者倾向于后一种意见,即雇佣人责任归责原则应为无过错责任。理由如下:
第一、从我国现行民事立法看,雇佣人民事责任采取无过错责任制,与现行法的有关规定相符。在民法通则中,监护人对于被监护人致人损害的民事责任是一种无过错责任。雇佣人民事责任不应比监护人民事责任轻。尽管这两种责任的根据不同,但都是对他人的侵权行为负责。高度危险作业民事责任,亦是无过错责任。当高度危险作业的操作人员为雇工时,即发生雇佣人民事责任问题。由于雇佣人民事责任为无过错责任,与高度危险作业民事责任的性质一致,因而雇佣人就不能以自己在选任监督受雇人上无过错而免责。相反,雇佣人若承担过错责任,则就会出现雇佣人对雇工在作业中致人损害,既承担无过错责任,又承担过错责任的矛盾现象,这就为合理解决高度危险作业民事责任设置了障碍。
第二、否认雇佣人责任为无过错责任的理由有以下两点,一是没有法律依
—————————————————————————————————————————————
④房绍坤著:《论雇佣人的民事责任》。
⑤张新宝著:《中国侵权行为法》,中国社会科学出版社1998年版,第162页。
据,因为法律对适用无过错责任原则没有明文规定。《民法通则》第106条3款规定,没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,应当承担民事责任。《民法通则》在特殊侵权民事责任条文中没有规定雇佣人的责任,因此,雇佣人责任适用无过错责任原则没有法律依据;二是适用无过错责任原则,对于保护雇佣人的合法权益和经济发展不利,雇佣人无论有无过错,均须承担赔偿责任,这样容易养成雇工的怠惰等恶劣习惯,使雇佣人的合法权益受到侵犯,有碍于社会经济的发展。笔者认为,该理由不能成立。首先,讨论雇佣人责任本来就不是在现行法律规定的范围内进行,而是对今后立法的思考和建议,现行法律没有对雇佣人责任规定无过错责任,根据现行法律当然不能适用无过错的雇佣人的责任(实际上这本身就是个探讨的问题),但这并不影响今后法律对雇佣人责任明文规定无过错责任。其次,适用过错责任制固然有利于保护雇佣人的利益,但同时却不利于保护受害人的利益。现代侵权法的社会功能,首先在于补偿侵权行为给受害人合法权益造成的损害,然后通过对民事主体权利之保护和补救,在客观上平衡社会利益。对雇佣人责任适用何种责任,应从侵权法的这一基本社会功能出发,着眼于保护和补偿受害人的合法权益。牺牲受害人的利益,强调保护雇佣人利益和经济发展,难与侵权法的本旨相合。可见,采取无过错责任,不会压抑雇佣人的活动及经济发展,采取无过错责任制,雇佣人可以通过保险或提高商品及劳务的价格,分散其负担,并对受雇人严格管理,以避免责任的发生,这对于整个社会的安定是有裨益的。
第三、随着社会主义市场经济的发展,雇佣劳动关系也随之得到不断发展,劳动者受雇的组织或个人都负有对劳动者教育、监督的责任,雇佣人对雇工在执行职务中致人损害的责任也应照法人对其职工执行职务中致人损害的责任承担原则处理。
此外,关于雇佣人的民事责任,虽然目前基本有过错责任制和无过错责任制两种立法例,但采取无过错责任制已成为一种世界性的发展趋势,我国应当顺应雇佣人无过错责任制的世界潮流,在立法上采取雇佣人无过错责任制。
三、雇佣人责任的构成
雇佣人对雇工在执行委托事务过程中造成的侵权损害承担赔偿责任,必须符合下列几项构成要件:
第一、须有第三人受损害的事实。第三人所受损害包括人身和财产损害。第三人所受的损害必须是客观存在的,是雇工在执行雇佣人授权的事务时,对第三人的人身、财产造成的实际损害。
第二、雇佣人与雇工之间存在雇佣关系。雇佣关系的存在是雇佣人承担民事责任的先决条件。雇佣关系是指雇工利用雇佣人提供的条件,在雇佣人的指示、监督下,以自己的技能为雇佣人提供劳务并获取报酬的劳动关系。据此,雇工就是按照雇佣合同为雇佣人所选任并在其监督下,执行受雇任务,并获得报酬的人。考察雇佣关系存在与否,首先要看双方当事人之间有无雇佣合同(口头的或书面的)。如果有合同一般即可认定雇佣关系。如果没有书面合同,则要进一步考察双方当事人是否存在事实上的雇佣关系,即行为人是否为雇佣人提供劳动,是否为雇佣人所监督、有无报酬、雇工提供劳动并获得报酬应是认定雇佣关系存在的重要依据。
实践中,经常出现所谓的“借用工人”的现象,即一个雇佣人将他的雇工临时“借给”另一个雇佣人,供其支配使用。例如,运输企业主将一辆卡车及司机借给另一企业主从事运土工作。如果雇工被借用期间因侵权造成他人损害,那么损害后果应由哪一个雇佣人来承担呢?大陆法系国家的司法判例认为,在这种情况下,主要还是看雇佣人是否具有对“借工”发布指示并进行监督和控制的权利和义务。如果借出工人的雇佣人在借出之后依然保留了这种指示权,则赔偿责任仍应由他承担;反之,如果借入工人的雇佣人在借入之后就获得了对借用工人的指示权,则应由他来承担赔偿责任。法国的司法判例发展了另一条规则,即将借用工人的事务分成两个领域,每一个领域的事务受一个雇佣人的指示的控制。借用工人的侵权行为属于哪个领域,对该领域事务具有指示权利的雇佣人就承担损害赔偿义务。在上述案件中,如果被借用司机的侵权行为是由于他不遵守一般的交通规则引起的,则因此所产生的损害应由借出司机之运输业主承担;反之,如果侵权行为是不当装载泥土引起,则损害由建筑业主负责赔偿⑥。笔者以为:关于“借用工人”致第三人损害,应由两位雇佣人共同承担赔偿责任,这样,既防止雇佣人相互推诿,又保护了受害人的合法权益。
第三、雇工的行为必须为执行职务的行为。雇佣人只对雇工执行职务行为所造成的损害承担民事责任。雇工的侵权行为是不是在执行职务时所实施的,是认定雇佣人责任成立的关键因素。因为雇佣人只可能对雇工执行其委托事务过程中造成的损害承担责任。在实践中,认定雇工是否执行事务即确定雇工执
行事务的范围,有时非常困难的。我们可以从雇佣人的主观意思和雇工的逐个意思出发来分析这个问题。从雇佣人的主观意思来看,他所指示雇工应该办理的事情,就是执行事务的范围,超出雇佣人指示的范围的行为都不是执行事务。从雇工的主观意思来看,他执行事务本来就是以雇佣人的指示为依据的,但在雇佣人指示不够具体明确,或者因情势变化必须另行执行事务,或者为雇佣人的利益而为之的情况下,其行为亦应属于执行事务的范围。单纯采用雇佣人主观说来确定雇工执行职务的范围,客观上会给雇佣人以雇工行为不符合其主观意志因而不属于执行事务范围提供依据,而雇工主观说,强调以雇工意志为标准,使执行事务的范围任意扩大,致雇佣人承担不可预料风险。笔者认为,前二种学说是以当事人的主观意志为标准的,若采取这些观点,就等于由当事人
—————————————————————————————————————————————
⑥邵建东著:《论雇主责任》。
自行认定行为性质,使之失去客观标准。那么,究竟应采用何种标准来确定雇工执行事务的范围,笔者以为应采用客观说,即是以执行事务的外在表现形态为标准,如果行为在客观上表现为与依雇佣人指示办理的事件要求相一致,就应当认为是属于执行事务的范围⑦。雇工的行为在执行职务过程中实施,但与职责无关的行为,则不在其内。雇工在执行职务过程中,以执行职务的方法,故意致害他人,以达到个人不法目的,虽然其内在动机是出于个人的私利,但其行为与职务有内在的关系,因此也认为是执行职务的行为⑧。例如,某个体成衣店徒工为顾客送成衣,乘机隐匿衣物逃走。该徒工虽然故意实施侵犯他人财产权的行为,但他的行为与他的职责有密切关联,是以执行职务活动实施侵权行为,当然应视为执行职务的范围。之所以造成这种后果,雇佣人选任不当的责任是不能逃避的。
第四、雇工行为须构成侵权行为。雇工行为须构成侵权行为,是雇工承担
民事责任的必要条件。侵权行为的构成要件一般有四项,即侵害行为、损害事实、侵害行为与损害结果之间存在因果关系以及行为人的过错。判断雇佣人的行为是不是侵权行为,通常也应以此侵权行为的一般构成要件为标准。如果雇工因执行职务所从事的活动属于适用过错责任的场合,只有其主观有过错,才能发生雇佣人的责任,如果雇工因执行职务所从事的活动属于无过错责任的场合,如在产品责任、高度危险作业责任、环境污染责任等责任中,无须雇工主观有过错,只要造成损害,雇佣人即应负责。如果雇工在执行职务过程中的行为不构成侵权行为,那么即使行为造成了损害,他本人也无须承担赔偿义务,既然如此,雇佣人的赔偿责任自然无从谈起了。
————————————————————————————————————————————
⑦杨立新、韩海东著:《侵权损害赔偿法》,吉林人民出版社1990年版 ,第307页。
⑧杨立新著:《侵权法论》上册,吉林人民出版社2000年版,第405页。
下载地址: 点击此处下载

珠海市土地管理条例

广东省珠海市人大常委会


珠海市土地管理条例
珠海市人大常委会



(1998年3月12日珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1998年3月12日公布 1998年7月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为加强本市土地资源和土地资产的管理,贯彻十分珍惜和合理利用每一寸土地,切实保护耕地的基本国策,根据国家有关土地管理的法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内的土地(含山林地和河、海滩涂)管理,适用本条例。
第三条 市人民政府(以下简称市政府)对土地管理实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。
第四条 市规划国土管理委员会是市政府为加强城市规划和土地管理设立的领导决策审批机构,本市土地使用权出让、划拨和出租实行由市规划国土管理委员会集体决策及审批的原则。
第五条 本市通过实施有偿使用土地制度,回收市政府投入的土地开发(即“七通一平”:道路、洪水、排水(洪)、排污、电力、电讯,煤气管道)及全局的基础设施、征地补偿、围垦造地的成本金(以下简称成本金),形成投入、回收、再投入、再回收的机制,逐步走向循环的道
路。
第六条 土地利用实行科学、合理、高效、节约和可持续发展的原则。
第七条 市政府规划国土行政主管部门(以下简称市规划国土主管部门)具体负责本条例的组织实施。
市计划、城建、环保、水利、农业、海洋与水产、公安等有关部门,应当按照各自的职责,协同规划国土主管部门做好土地开发、围垦造地的管理工作。

第二章 土地的统一规划
第八条 本条例所称土地统一规划,是指市规划国土主管部门组织编制和实施本市土地利用总体规划和基本农田保护、滩涂开发利用、沙石土资源开发和山体保护利用等专项规划,并以此为依据编制和实施土地开发利用的中长期计划和年度计划,建立与经济和社会发展相适应的规划和
计划管理体系。
土地利用总体规划和城市总体规划应当互相协调,专项规划应当服从总体规划。在城市规划区内,土地利用应当符合城市规划。
市政府可以根据经济和社会发展的需要,按法定程序修订各项土地规划和中长期计划。
第九条 土地利用总体规划由市规划国土管理委员会依法审批并公布实施。
土地利用专项规划、中长期用地计划及年度用地计划,经市规划国土管理委员会批准后实施。
第十条 基本农田保护区规划应当根据土地利用总体规划和城市发展规划的要求,划定基本农田保护区和农产品生产基地。
第十一条 编制滩涂开发利用规划,应当本着科学、合理、经济的原则,征求民政、航道、环保、水利、海洋与水产等有关部门的意见,妥善处理开发利用与保护生态环境、经济效益和社会效益的关系,为城市发展和实现耕地总量动态平衡提供用地保障。
第十二条 市规划国土主管部门应当会同市环保等有关部门,制定全市沙、石、土资源开发利用和整治规划。除经市规划国土管理委员会组织有关领导、专家和部门的人员在现场进行环境影响评估论证,严格审查批准外,本市内严禁开山、炸山取土或者采石。
市规划国土主管部门应当会同市环保、水利等有关部门,制定本市河流各大口门海域的抽沙、抽泥规划,为市政建设和城市土地开发所需沙土源提供明确的规划许可区域。

第三章 土地的统一征用
第十三条 本条例所称土地统一征用,是指市政府根据市土地利用总体规划、城市规划和全市经济建设和社会发展的需要,根据国家有关规定,对原属国有的从事农、林、牧、渔等种养业的土地实行统一征收,对农村集体所有土地实行统一征用,并实行规划控制。
第十四条 征地合同由市规划国土主管部门代表市政府与被征地单位签订,已经签订的征用或者征收合同具有法律效力。
任何单位或者个人不得非法征用(征收、买卖或者变相买卖)农村集体所有的土地和国有的从事农、林、牧、渔等种养业的土地;不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
第十五条 被统一征用(征收)的土地,在市政府开发利用前,仍由被征地单位按征地合同规定的用途使用和保护,不得丢荒。
第十六条 属于国家所有的滩涂和山地,市政府可以根据城市规划和全市公共利益的需要予以征收,被征收的单位或者个人应当服从。
属于集体所有的滩涂和山地,市政府可以依法按照征用土地的办法实行统一征用。
第十七条 市规划国土主管部门对被统一征用(征收)土地的单位和个人给予补偿,补偿标准由市政府结合本市的具体情况制定。
第十八条 统一征用(征收)土地的各项补偿费,从市政府建立的成本金中列支。
第十九条 因经济建设、社会发展确需使用已落实征地和规划控制的基本农田保护区范围内的耕地进行建设的,依照有关法律、法规的规定报批。
第二十条 市政府应当在土地统一征用的过程中建立被征地单位的生产和生活留用地制度,对被征地单位农业人口切实安排生产和安置生活。
第二十一条 各级人民政府应当建立征地补偿费管理和监督制度。被征地单位应当成立征地补偿费使用监督小组,在使用上实行集体决策。被征地单位的上级人民政府是被征地单位补偿费使用监督的责任机构。
除按照规定标准将青苗补偿费和附着物补偿费交由土地承包经营者支配外,土地补偿费、农业人口安置补助费和补偿给被征地单位的土地开发费等应当由被征地单位统一管理和使用,并在银行建立专户储存,专款专用,主要用于被征地单位兴办工业、第三产业和三高农业,形成新的集
体资产,作为被征地农民生产和生活的经济来源。

第四章 土地的统一开发
第二十二条 本条例所称土地统一开发,是指由市政府按城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标要求,统一基础设施建设、平整土地和社会公共设施配套建设的过程。
市规划国土主管部门应当根据城市发展的需要,制定土地开发年度计划,经市规划国土管理委员会批准后组织实施。
第二十三条 土地开发应当坚持先规划后开发,综合配套,合理利用土地资源的原则,降低土地开发成本,提高土地利用的综合效益。
第二十四条 土地统一开发回收的成本金主要用于“七通一平”,把低值土地变为高值土地,方可出让,回收基本的成本金,走投入、回收,再投入、再回收循环的道路,争取回收投入中的60%-70%再投入市政建设成本金,以保证必要的投入,回收必要的基础设施开发建设成本

第二十五条 山林地和滩涂资源由市规划国土主管部门统一开发,其他单位或者个人未经市规划国土管理委员会批准不得擅自开发。
第二十六条 市规划国土主管部门对滩涂统一开发的资金,从市政府建立的成本金中列支。

第五章 土地的统一出让
第二十七条 本条例所称土地统一出让,是指市规划国土管理委员会统一批准出让、划拨本市国有土地使用权。
土地使用权出让,是指市政府将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向市政府支付出让地价款,以回收土地开发与基础设施、公共配套设施建设成本金的行为。
土地使用权划拨,是指市政府将国有土地使用权划拨给土地使用者,由土地使用者向市政府支付划拨地价款(含土地中的基础设施配套及公共设施配套的部分成本)的行为。
第二十八条 市规划国土管理委员会应当按照上级政府下达的建设用地年度计划指标,并根据本市国民经济和社会发展年度计划以及城市建设发展的需要,制定土地供应年度计划。
第二十九条 市政府应当编制本市行政区域内的基准地价体系,据此制定分区明确、等级清楚、功能体系完整的年度公布地价,作为土地使用权出让、划拨定价的基本依据。
地价标准按建筑面积计算;当建筑容积率小于1时,按统一出让的土地总面积计算。
经批准取得使用期为2年以内的经营性临时用地的年租金标准,按同类地区市政府公布商业用地出让地价年平均数的3倍计算。
第三十条 土地使用权出让、划拨,由市规划国土主管部门与土地使用者依法签订合同。
第三十一条 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖方式,由市规划国土管理委员会根据房地产市场的实际情况确定。
第三十二条 市政府对企业过去取得的划拨土地使用权,可以根据建立现代企业制度的要求和用地者的申请,用出让或者政府作价入股方式处置。
行政事业性单位将划拨土地使用权改为经营性用途的,市政府可以依照前款规定处理。
第三十三条 下列建设用地的土地使用权,确需划拨的,经用地者申请,市规划国土管理委员会可以批准:
(一)国家机关办公用地;
(二)军事设施用地;
(三)城市基础设施用地;
(四)公益事业用地;
(五)国家和市政府重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(六)根据城市建设和社会公共利益需要划拔的其他用地。
除前款第(五)、(六)项外,划拨土地使用权不得转变功能用于经营用途(包含部分经营用途)。
第三十四条 依照本条例规定依法取得国有土地使用权和集体建设用地使用权的单位和个人,应当按国家和市政府的规定,每年交纳城镇土地使用税或者土地使用费,征收办法由市政府另行制定。

第六章 土地的统一管理
第三十五条 本条例所称土地统一管理,是指市政府依据国家法律关于实行城乡土地、地政统一管理的原则,代表国家在本市范围内行使城乡土地的国家管理权,并在土地管理体制和机构设置上由市规划国土主管部门依法垂直统一管理。
第三十六条 用地单位和个人应当按照《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》的规定和用地合同书约定的用地面积、建筑面积、用途、动工开发期限、用地期限及其他规划设计要求进行建设和使用,办理用地报建手续。
市政府确因城市规划调整和社会公共利益的需要,可以收回已经批准给用地单位或者个人使用的土地,并根据用地单位或者个人投入开发和建设的直接损失给予相应补偿。用地单位和个人应当服从。
第三十七条 市规划国土主管部门应当加强对统征地的管理,对市政府已经实行统一征用(征收)和规划控制的土地,负责登记、统计造册和管理,对统征地的使用情况应当加强动态监测。
第三十八条 市政府对已实行统一征用(征收)和规划控制的土地,应当根据城市规划发展的计划,明确划分各区按照不同时期许可继续耕种的期限,并向被征地单位公布。被征地单位应当按公布的耕种期限组织耕种。对外发包耕种的合同期限,应当控制在公布的耕种期限内。
第三十九条 市政府需对已经统一征用(征收)和规划控制并许可农民继续耕种的土地进行开发建设的,应当在开发建设前6个月发出公告或者书面通知有关耕种单位和个人。征地时已支付青苗补偿的,青苗和附着物由耕种人依期自行搬迁和处理,市政府不予补偿,但经市规划国土管
理委员会特别批准的农业公共建设项目除外。
前款耕种单位和个人在市政府公告后仍然抢种、新种生长期或者收获期超过6个月的作物的,市政府不予补偿。
第四十条 任何单位或者个人不得擅自改变市政府已统一征用(征收)和实行规划控制土地的原有使用功能和地貌。许可当地农民继续耕种的,不得抢种,不得新种生长期或者收获期3年以上的多年生经济作物,也不得种植经济林木或者其他多年生水果作物;未经市规划国土管理委员
会批准,不得挖沙、取土、挖鱼塘或者进行其他非农业项目建设。但经市政府批准,为该区域内的农田排灌服务所必需的水利设施的建设项目除外。
前款中农田水利设施建设项目的设计和投资预算,必须先经市水利行政主管部门提出方案,报市规划国土管理委员会批准后方可实施。
第四十一条 被征地单位不得在市政府统征地和规划控制用地内与其他单位、个人合作进行非农业项目建设,被征地农民不得在统征地和规划控制用地内建设住宅或者进行其他非农业项目建设。
第四十二条 市规划国土主管部门应当加强对留用地、旧村庄(镇)和旧农场场址用地的监督管理,对留用地、旧村庄(镇)和旧农场场址用地应当竖桩立界。其界桩由市政府统一制作和设置,任何单位或者个人不得擅自移动、破坏或者损毁。如因建设需要填土覆盖、移动时,须经市
规划国土主管部门报市政府同意,由市规划国土主管部门会同有关单位实地移动,并重新测绘核定界桩位置。
第四十三条 被征地单位和个人使用留用地进行非农业项目建设时,应当依照使用国有土地的报建程序报批,并办理土地使用手续,其报建收费标准实行优惠。本市留用地的报建收费标准,由市政府另行规定。
第四十四条 被征地单位的留用地作为本单位长期的固定资产,应当予以珍惜,用于发展三高农业,不得丢荒。经济达到较高水平时,留用地可以用于发展村镇工业和第三产业,使农业资产转变为工业和第三产业资产,并且滚动发展,确保农民的根本利益。留用地的使用必须公开,便
于群众监督。未经市规划国土主管部门批准,不得擅自转让或者出售留用地;被征地单位确需转让留用地土地使用权的,应当经本单位有表决权的全体成员讨论多数通过,形成决议,报经市规划国土管理委员会批准后,方可签订土地使用权转让合同,并向市规划国土主管部门办理转让和变
更登记手续。
集体土地建设用地使用权转让时,需由市政府征为国有的,应当将属于国家土地收益部分以补交出让地价款(含市政配套成本金)形式上交市政府,纳入市政府的土地成本金进行管理和使用。
第四十五条 市规划国土主管部门应当加强对临时用地的审批管理,对单位或者个人需要临时使用土地进行非农业项目建设的。以不影响城市规划功能和城市环境为原则严格控制,从严审批。用地单位和个人应当办理报建和用地手续,并按规定交纳款项。
市规划国土主管部门应当加强对临时用地项目使用过程的监管。项目使用期满,一律拆除。
属于建筑红线范围内为该工程服务的临时建筑用地,应当报市规划国土主管部门批准;其他临时用地,报市规划国土管理委员会批准。
第四十六条 临时用地的期限不得超过2年。在临时用地上,只准申请报建临时建筑,临时用地及临时建筑不确权发证,不得出租或者抵押。市政府在租赁期间因建设需要收回时,不予补偿。
第四十七条 市政府应当加强对未落实统征、规划控制的土地和等高线25米以上山体山坡地的控制和管理,依法实行封山育林,任何单位或者个人不得进行非农业项目建设或者毁坏山体植被。
第四十八条 市政府应当加强对山林地、滩涂和海岸带资源的控制和管理。所有山林地和滩涂形成的土地,应当按照本条例规定纳入统一管理。
经市规划国土管理委员会批准,利用山林地、滩涂和海岸带资源从事种养业的单位和个人,应当与市规划国土主管部门签订使用合同并办理登记手续,其经营期限不得超过5年。已利用但未经批准的,应当按本条例规定补办手续。
第四十九条 市政府应当建立健全土地审批管理监督制度和成本金使用的审批管理制度。
第五十条 市规划国土主管部门应当依法建立健全土地产权产籍登记发证制度,加强土地产权产籍管理。
第五十一条 土地使用权依法实行登记发证确认制度,任何单位和个人应当依法申请办理土地权属登记手续,其合法权益受法律保护。
第五十二条 土地权属纠纷由市规划国土主管部门统一调解处理。对市规划国土主管部门的处理决定不服的,可以在接到处理决定书之日起15日内向市政府申请复议,也可以在接到处理决定书之日起30日内向人民法院起诉。
第五十三条 市规划国土主管部门应当建立健全土地监察队伍和土地监察执法制度,对土地违法案件依法查处。
第五十四条 划拨土地使用权需转让、出租、抵押或者改为经营性用途时,应当经市规划国土管理委员会批准,并向市规划国土主管部门补交地价款,办理转让和变更登记等手续。
第五十五条 土地使用权转让必须依法向规划国土主管部门办理转让和变更登记手续。土地使用权转让依法必须签订土地使用权转让合同。履行转让登记的土地使用权受法律保护。
土地使用权转让合同不得违反土地使用权出让合同的约定。
第五十六条 土地使用权抵押应当依法签订土地使用权抵押合同。
土地使用权抵押合同不得违反土地使用权出让合同的约定。依法履行抵押登记的抵押权受法律保护。
第五十七条 市政府应当依据国家法律法规,结合本市实际,建立健全市规划国土管理机构。县政府设立规划国土管理机构;各区范围内的规划国土管理机构由市规划国土主管部门派出,实行垂直管理。
市规划国土主管部门派出机构的设置和职能配置,由市政府确定。

第七章 法律责任
第五十八条 违反本条例第十四条规定,擅自与被征地(征收)单位签订征地(征收)合同的,一律无效。已非法取得土地进行开发建设的,依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定处理。
第五十九条 被征地单位违反本条例第二十一条规定的,由被征地单位所在地的上级人民政府予以纠正,并责令有关责任人员追回、退出已私分的款项。
被征地单位集体经济组织成员将征地补偿费非法占为己有的,由其上一级人民政府依照本条例和有关规定处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十条 违反本条例第三十四条规定,拒不按规定期限交纳城镇土地使用费的,由市规划国土主管部门责令其限期交纳;经书面催告仍不交纳的,可以申请人民法院强制执行。
第六十一条 违反本条例第三十六条第一款规定,超过《建设用地批准书》规定的期限未动工兴建,经市规划国土主管部门催告后在宽限期内仍未动工兴建的,市规划国土主管部门审核并报市规划国土管理委员会批准后,可以收回其土地使用权。
用地单位违反《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》规定,擅自改变土地功能或者超过批准的建筑面积建设的,依照《珠海市城市规划条例》的规定处罚。
第六十二条 违反本条例第三十八条规定的,耕种承包合同或者耕地租种合同超过规定的期限部分无效。由此造成的损失,由发包方和承包方按各自责任承担,市政府和用地单位不予补偿。
第六十三条 违反本条例第四十条规定的,市政府开发使用土地时一律不予补偿。
第六十四条 违反本条例第四十二条规定的,由市规划国土主管部门责令其赔偿重新竖桩必要的测绘和界桩的制作设置费用。
第六十五条 拒绝、阻碍规划国土主管部门工作人员依法执行职务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十六条 上级单位或者其他单位非法占用被征地单位征地补偿费的,市政府应当责令其退赔,并可按非法占用款数额30%以下的标准处以罚款,对非法占用征地补偿费单位的主管人员和直接责任人员,由其所在单位或者上级机关给予行政处分,个人非法占用构成犯罪的,依法追
究刑事责任。
克扣、截留彼征地单位补偿费的,视作非法占用征地补偿费,按前款规定处理。
第六十七条 未经市规划国土管理委员会批准或者未办理用地手续,擅自占地建设或者使用的,市规划国土主管部门可以按占地面积或者违法用地上的建筑面积处以每平方米50元的罚款。
第六十八条 违反本条例第五十四条规定的,市规划国土主管部门应予纠正,责令补办报批手续,没收违法所得,并可视情节轻重处以违法收入额50%以下的罚款。
第六十九条 违反本条例第五十五条规定,未办理转让和登记手续的,其转让合同无效,由市规划国上主管部门责令双方当事人补办手续;经责令补办手续仍不办理的,视为非法转让土地,按《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定处理。
第七十条 当事人对规划国土主管部门作出的行政处罚决定不服的,可以在收到行政处罚决定书之日起15日内,向市政府申请行政复议。对行政复议决定不服的,可以在收到行政复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可以在收到行政处罚决定书之日起15日内,直接
向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由规划国土主管部门申请人民法院强制执行。
第七十一条 任何单位和个人对市规划国土主管部门工作人员在办理征地、土地使用权出让及转让、房地产登记或者其他行政执法过程中的违法违纪行为,可以检举、揭发,经查证属实的,由市规划国土主管部门或者上级有关机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第七十二条 本条例自1998年7月1日起施行。



1998年3月12日

银川市人民政府关于印发银川市限价商品住房建设销售管理暂行办法的通知

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府关于印发银川市限价商品住房建设销售管理暂行办法的通知

银政发〔2010〕120号


各县(市)区人民政府,市政府各部门、直属机构:

《银川市限价商品住房建设销售管理暂行办法》已经2010年7月13日市人民政府第56次常务会议研究通过,现予印发,请遵照执行。

二O一O年七月二十六日

银川市限价商品住房建设销售管理

暂行办法

第一条 为完善我市住房保障体系,解决中低收入家庭住房困难,促进房地产市场平稳健康发展,根据国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称限价商品住房(以下简称限价房)是指政府公开出让商品住宅用地时,提出限制销售价格、限制住宅套型面积、限制销售对象等限制性要求,由开发建设单位通过公开竞拍取得土地,并按规定条件和要求开发建设的商品住房。

第三条 本办法适用于兴庆区、金凤区、西夏区范围内限价房的建设、销售和管理。

第四条 市住房保障局是限价房的行政主管部门。市房改办具体负责限价房的销售管理工作。

市发改委、市国土资源局、市规划局、市物价局等部门按照各自职责协同做好限价房建设和销售的相关工作。

第五条 限价房套型建筑面积不得超过90平方米。

第六条 限价房的最高销售价格由市政府在土地公开挂牌出让时核定,并向社会公布。

第七条 符合以下条件的家庭或者个人可以申请购买限价房。

(一)具有银川市城镇户口满2年的;

(二)家庭人均年收入低于上年度银川市城镇人均可支配收入平均水平以下的;

(三)申请人(已婚的,含配偶和未婚子女。离异的,离异时间满两年以上)在银川市没有自有产权住房,没有承租公有住房的;

(四)达到晚婚年龄的居民;

已通过保障性住房资格审核取得《住房保障证》且符合上述规定的家庭也可购买限价房。

第八条 已办理《商品房买卖合同》交易登记备案尚未办理产权登记的;原已有住房转让的,均视为已有住房。

第九条 开发建设单位在销售限价房前,应将销售方案、销售价格、《商品房预售许可证》报行政主管部门审核备案后向社会公示。

第十条 申请购买限价房应提供以下资料:

(一)申请人户口、身份证原件及复印件(已婚的,同时提供配偶及未婚子女的身份证原件及复印件);

(二)申请人收入证明(已婚的,同时提供配偶及未婚子女的收入证明);

(三)申请人住房情况证明(已婚的,同时提供配偶及未婚子女的住房情况证明)。

第十一条 申请购买限价房应当按下列程序办理:

(一)申请人持第十条规定的证明材料到银川市政务大厅领取银川市限价房购房申请表。按要求如实填写后并附有关有效证件和证明材料交领表处,申办《银川市限价商品住房准购证》(以下简称《准购证》)。

(二)市房改办应当自收到申请和相关证明材料之日起20个工作日内审核完毕,对符合条件的发给《准购证》。

第十二条 每个家庭或者个人只能申领一个《准购证》,《准购证》有效期限为两年。

《准购证》只适用申请人本人,转借、转让无效。

第十三条 《准购证》是办理限价房所有权证的要件。房改办按照申请人领取《准购证》时间先后顺序进行编号,并根据限价房供应情况按照编号顺序统一安排购房。

第十四条 限价房项目开发建设单位可以用在建工程抵押贷款,但贷款只能用于限价房建设项目。

第十五条 限价房房屋权属登记和上市交易按照《银川市保障性住房权属登记及上市交易管理暂行办法》执行。

第十六条 申领《准购证》或购买限价房过程中,购房者提供虚假证明、证件的,由市房改办取消其申请资格或《准购证》,五年内不得再申请购买限价房。骗购限价房的,一经查实,由市住房保障局收回其骗购的限价房,依法撤销其房屋所有权证,退还原购房款。无法收回的,由购房者按购房当年普通商品房与限价商品房价格差额的1.2倍补齐后,办理商品房所有权证。

第十七条 开发建设单位违反本办法规定进行销售的,住房保障行政主管部门应当立即责令开发建设单位进行整改,并根据国有土地使用权出让合同的约定处理。

第十八条 贺兰县、永宁县、灵武市可参照本办法执行。

第十九条 本办法自2010年8月15 日起施行。