云南省昆明市人民政府


昆明市城市房屋租赁管理办法

（昆明市人民政府令第39号　2002年11月11日）

　　2002年10月11日昆明市人民政府第24次常务会议审议通过，2002年11月11日昆明市人民政府令第39号公布。


第一条 为加强城市房屋租赁管理，规范房屋租赁行为，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《昆明市城市房地产交易管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，包括住宅、工商业用房、办公用房及其他用房。

房屋租赁，是指房屋所有权人或授权经营管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。

房屋转租，是指房屋承租人将承租房屋的部分或全部再出租的行为。

第三条 凡在本市城市规划区范围内从事房屋租赁活动的单位、个人，应当遵守本办法。

房管部门直管公房、廉租住房出租，国家机关、企业、事业单位职工租住本单位住房，不适用本办法。

第四条 有下列情形之一的，视为房屋租赁：

（一）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得收益而又不承担经营风险的变相租赁行为；

（二）规划管理部门批准建盖的临时建筑用于出租的；

（三）将房屋内的场地出租给他人从事生产、经营、业务活动的；

（四）以借用名义将房屋提供给他人作为从事生产、经营、居住用房并获取收益的。

第五条 房屋租赁实行《房屋租赁证》制度、租赁合同登记备案制度和年检制度。

第六条 昆明市房产管理部门是我市城市规划区内房屋租赁管理的行政主管部门，具体负责五华、盘龙、官渡、西山四区范围内的房屋租赁管理工作。各县（市）、东川区房产行政主管部门负责本行政区域内房屋租赁管理工作。

工商、公安、税务、价格、国土资源等行政管理部门，按照各自职责，协同实施本办法。

第七条 房屋租赁涉及划拨土地使用权租赁的，应按有关规定办理土地有偿使用手续。

第八条 出租房屋时，出租人应按规定先向房产管理部门申请办理《房屋租赁证》，再到房屋所在地公安部门申请办理《出租房屋治安许可证》后，方可出租。

第九条 出租人申请办理《房屋租赁证》时，应当向市房产管理部门提交下列文件：

（一）房屋出租申请书；

（二）《房屋所有权证》或证明房屋所有权的有效证件；

（三）出租人的合法有效身份证件。

出租已设定抵押的房屋，还须提交抵押权人同意出租的证明；出租共有房屋的，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋的，还须提交委托人授权出租的证明。

第十条 出租人申请办理《出租房屋治安许可证》时，应当向房屋所在地公安部门提交下列文件：

（一）《出租房屋申请表》；

（二）《房屋租赁证》；

（三）出租人的合法有效身份证件。

第十一条 市房产管理部门自接到房屋出租申请之日起10个工作日内作出答复。同意发证的，应当核发《房屋租赁证》；不同意发证的，应当依法说明理由。

第十二条 有下列情形之一的房屋，不得出租：

（一）未依法取得《房屋所有权证》或不能证明其产权来源合法有效的；

（二）权属有争议或产权受到限制的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）属于违章建筑的；

（五）不符合安全标准的；

（六）房地产权已设定抵押而未经抵押权人同意的；

（七）法律、法规禁止出租的。

第十三条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，不得伪造、涂改、转借。《房屋租赁证》遗失或损毁的，房屋出租人应当向原发证机关申请补发。

《房屋租赁证》实行年检制度，具体年检办法由市房产管理部门制定并组织实施。

第十四条 房屋租赁合同实行登记备案制度。

租赁双方当事人应自签订、变更、终止租赁合同之日起30日内到市房产管理部门办理登记备案手续，并提交下列材料：

（一）《房屋租赁证》；

（二）房屋租赁合同；

（三）承租人的有效身份证件。

第十五条 有下列情形之一的，不予办理租赁合同登记备案：

（一）擅自改变房屋用途而未经有关部门批准的；

（二）租赁合同超过20年的；

（三）租赁合同内容违反有关法律规定的。

第十六条 市房产管理部门自接到登记备案申请之日起3个工作日内，对符合本办法规定的予以登记备案，房屋出租人按规定交纳房屋租赁手续费；对不符合本办法规定的，应对申请人作出答复。

第十七条 出租人自办理合同登记备案手续之日起30日内，应携带《房屋租赁证》及房屋租赁合同等有关资料到税务机关依法办理税务登记手续。出租人收取租金应使用专用发票，并依法缴纳税款。

第十八条 房屋租赁当事人应依法签定书面合同。租赁合同应当具备下列条款：

（一）当事人姓名或者名称及住所；

（二）房屋产权来源、座落、面积、结构、装修及设施状况；

（三）租赁用途及租赁期限；

（四）房屋交付日期及返还时状态；

（五）租金数额及支付方式；

（六）房屋使用要求和维修责任；

（七）转租的约定；

（八）变更和解除合同的条件；

（九）违约责任；

（十）合同争议的解决方式；

（十一）当事人约定的其他条款。

第十九条 房屋租赁合同发生纠纷时，当事人可自行协商解决，也可按约定向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。

第二十条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损失的，由出租人承担赔偿责任：

（一）出租人未按合同约定向承租人提供房屋的；

（二）出租人未按合同约定及时履行维修义务的；

（三）出租人未经承租人同意收取合同约定以外费用的；

（四）其他严重损害承租人权益的。

第二十一条 承租人有下列情形之一，出租人有权终止合同，收回房屋，造成损失的，由承租人承担赔偿责任：

（一）将承租的房屋擅自转租给他人的；

（二）擅自改变租赁用途或房屋结构的；

（三）拖欠租金超过约定期限的；

（四）严重损害公共利益和他人权益的。

第二十二条 承租人必须按合同约定按期交纳租金，违约的，应当支付违约金。

第二十三条 承租人应当按合同约定合理使用房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建及改变房屋用途。确需变动的，必须征得出租人同意。须按规定报有关部门批准的，应报请批准。

第二十四条 承租人必须严格遵守国家有关法律、法规，不得利用承租房屋进行制假贩假、卖淫嫖娼、赌博、吸毒贩毒、窝赃、销赃及其他危害社会的违法犯罪活动。

第二十五条 出租人发现承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动，应当制止或及时报告公安机关，不得知情不报和包庇、纵容、窝藏违法犯罪分子。

第二十六条 有下列情形之一的房屋不得转租：

（一）未经出租人书面同意的；

（二）承租人拖欠租金的；

（三）承租人在承租房屋内擅自搭建的；

（四）不定期租赁的房屋。

第二十七条 房屋转租当事人应依法签定转租合同，并按本办法第十四条规定办理合同登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方另有约定的除外。

第二十八条 转租合同经登记备案后，转租人享有并承担转租合同约定的出租人的权利和义务，同时履行原租赁合同规定的承租人的权利和义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

第二十九条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。

第三十条 出租人违反本办法第十二条规定将不得出租的房屋出租或者承租人违反本办法第二十六条规定将不得转租的房屋转租的，由市房产管理部门责令其限期改正，并处以违法所得二倍以下的罚款，但最高数额不得超过三万元。

第三十一条 违反本办法第八条，未办理《房屋租赁证》擅自出租房屋的，由市房产管理部门责令限期补办；逾期不办的，责令停止租赁行为，没收其违法所得，并处违法所得两倍以下的罚款。

未办理《出租房屋治安许可证》擅自出租房屋的，由公安机关责令限期补办，并可处以警告或两百元以下罚款。

第三十二条 违反本办法第十三条，伪造、涂改、转借《房屋租赁证》或逾期不参加《房屋租赁证》年检的，由市房产管理部门收缴其证书，有违法所得的，没收其违法所得；情节严重的，处以一千元以上二万元以下的罚款。

第三十三条 违反本办法第十四条、第二十七条，未按期办理房屋租赁合同或转租合同登记备案的，由市房产管理部门责令限期补办，逾期不补办的，处以二千元以上五千元以下的罚款，或者吊销其《房屋租赁证》。

第三十四条 违反本办法第十七条规定的，由税务机关依法进行处罚。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十五条 承租人违反本办法第二十四条规定，利用出租房屋进行违法犯罪活动的，由公安机关依法处理。

第三十六条 出租人违反本办法第二十五条规定，发现承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动不予制止又不向公安机关报告的，公安机关可吊销其《出租房屋治安许可证》，并处以房屋月租金十倍以下罚款，但最高数额不得超过三万元。

第三十七条 房产管理部门工作人员在房屋租赁管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分。给当事人造成经济损失的，依法赔偿。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条 当事人对房产管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，由做出具体行政行为的行政主管部门申请人民法院强制执行。

第三十九条 本办法自二○○二年十二月二十日起施行。原昆明市人民政府发布的昆政发（1992）189号《昆明市城镇房屋租赁管理办法》同时废止。



腾讯公司提起竞业限制案后将不得不面临的几大难题

腾讯公司对离职员工提起竞业限制案后，无论离职员工一方，还是腾讯公司均提出了一些自己的观点，并将双方存在的分歧公开化。游云庭律师作为知识产权方面的专家，也对本案在自己的博客中刊登了《腾讯起诉员工竞业限制案的法律思考》。笔者作为劳动法方面的专职律师，结合国家以及广东省对于竞业限制的相关规定，对于本案结合双方签订的劳动合同（网上摘录内容），从腾讯公司角度提出以下个人观点：
一、腾讯公司民事诉状中第一项诉讼请求不具有劳动法的专业性
从公开的腾讯公司第一项诉讼请求：“请求裁决被告立即从现工作单位********公司离职”看，这项请求本身就缺乏一个基础，即基于什么原因要求被告离职，而实质上从双方签订的劳动合同可以看出，如果严格按照劳动争议的角度来确认这项诉讼请求的话，应当明确引用具体的条款来提出具体的诉讼请求，即：根据双方签订的竞业限制条款，请求裁决被告立即从现工作单位********公司离职。
二、被告是否为竞业限制的对象？
从离职员工在博客上公布的材料可以看出，无论是离职员工还是公众都有一种误解，即基层的员工都不应当成为竞业限制的对象，而实际上无论是国家最近颁布的劳动合同法（本案可能不适用该法）、还是之前广东省颁布的相关地方法规，都明确地确认掌握公司商业秘密的人员均属于竞业限制的对象。
那么被告是否为竞业限制的对象？就应当严格按照商业秘密的定性来确认。对于商业秘密我国《不正当竞争法》确认为：是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。
其中不为公众所知悉，是指该信息是不能从公开渠道直接获取。其中能为权利人带来经济利益、具有实用性，是指该信息具有确定的可应用性，能为权利人带来现实的或者潜在经济利益或者竞争优势。其中权利人采取保密措施，包括订立保密协议，建立保密制度及采取其他合理的保密措施。
就本案而言，实质上最重要的是腾讯公司是否采取了保密措施来保护自己的商业秘密？根据《深圳经济特区企业技术秘密保护条例》（1995年11月3日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第四次会议通过公布施行）第四条规定：
具体的保密措施是：
(一）合法拥有技术秘密的企业与因业务上必要知悉该秘密的员工或业务相关人已签有保密协议，或者提出书面的保密要求并已明确告知有关员工及业务相关人；
(二)合法拥有技术秘密的企业已经对该秘密的存放、使用、转移各个环节采取了有效的控制措施。
如果腾讯公司没有采取上述手段来保护自己的商业秘密，那么即使员工掌握了商业秘密，也因为自身的原因而不能要求员工成为竞业限制的对象。
三、竞业限制补偿费支付方式约定的效力
根据《广东省技术秘密保护条例》（1999年3月7日广东省九届人大通过）第十三条第二款规定：竞业限制期间，单位应当向被竞业限制人员支付一定的竞业限制补偿费。
对照网上已公开的内容：“员工在职期间，每个月工资中的200元，视为公司给予员工的竞业补偿费用。”，这种约定本身就与广东省技术秘密保护条例相矛盾不具有法律效力。作为竞业限制补偿应当是在员工与公司解除劳动关系之后，在竞业限制期间用人单位逐月支付的补偿费用。用人单位在员工在职期间支付这笔费用本身就不具有竞业限制费的性质，这笔费用实质上应当属于腾讯公司给予员工的保密费。
也许有一种观点认为是不是基于这笔费用太低，而不具有竞业限制补偿费的性质。如果确认腾讯公司在相关协议中约定竞业限制费在员工在职期间支付，那么首先要考虑两个条件：
（一）员工在职期间的工资应当与本行业员工的工资相同，而不能任意的将工资中的一部分作为竞业限制费来支付。
（二）根据《深圳经济特区企业技术秘密保护条例》第十七条竞业限制协议约定的补偿费按年计算不得少于该员工离开企业前最后一个年度从该企业获得的报酬总额的三分之二。只有将上述两项费用合二为一在在职期间支付，才能认可双方约定竞业限制补偿费在工作期间支付的效力。
四、竞业限制约定范围的效力
根据双方劳动合同第七条规定：“乙方无论因何种原因离职，自离职之日起2年内不得在研究、生产、销售或维护甲方经营范围的同类产品与服务（包括即时通信软件产品、通信聊天交友服务、移动通信增值服务、网络电子游戏、网络娱乐、互联网信息资讯、其他网络产品、其他通信产品、其他软件产品等）的企业事业单位或与甲方有竞争关系的企业事业单位工作，也不得以任何方式直接间接地为这些企业事业单位工作或提供服务。”
从这一约定也不得不考虑到腾讯公司的良苦用心，但这种用心也要与企业的经营范围相稳合，而不能任意性地确定竞业限制的范围。作为员工是计算机专业的学生，如果不能从事互联网、软件行业，那么腾讯公司就要考虑他去干什么？
五、支付多少竞业限制补偿费才合法？
我们暂且抛开本案来说，在实践中用人单位与员工签订的竞业限制条款，应给予多少竞业限制补偿费才具有法律效力？
从《深圳经济特区企业技术秘密保护条例》第十七条：“竞业限制协议约定的补偿费按年计算不得少于该员工离开企业前最后一个年度从该企业获得的报酬总额的三分之二。”看，在深圳地区作为用人单位与员工签订竞业限制条款，给予员工的竞业限制费应当为员工解除劳动合同前十二个月平均工资的三分之二。
法规上为什么规定这样高比例的补偿费？重要的是作为签订竞业限制费的对象，是掌握企业商业秘密的重要人士。这些人员在一定程度上掌握着企业的命脉，给予高额竞业限制补偿费的目的，一方面是保护企业的商业秘密，另一方面他们暂时离开本行业后在别的行业工作一切要从基层开始，他们的收入上必然受到很大的影响。支付竞业限制补偿费就是要对他们必然存在的工资差额进行补偿，从而更大程度上保护这些企业功臣的利益。
六、本案对腾讯公司今后发展的影响
腾讯公司今后结合本案要做的工作主要表现在以下几个方面：
（一）应当及时修改劳动合同约定的竞业限制条款
1、根据《深圳经济特区企业技术秘密保护条例》第十五条规定，作为公司与员工签订竞业限制条款应当以书面形式单独签订。而公司方面不是基于什么目的在双方劳动合同中签订竞业限制条款，这说明这项工作做的不够，应当与在职员工就竞业限制条款签订单独的协议来全面维护公司和员工的合法利益。
另一方面，要对竞业限制条款约定的补偿费加以明确。不能抛开现有的法律规定采用在职补偿方式，这种补偿方式本身就不具有法律效力，已经支付的费用应由公司自行承担。更重要一点公司在与员工签订竞业限制协议后应当在十五日内向市科技主管部门备案。很显然公司没有与员工签订专门的竞业限制协议，也不可能依法向相关主管部门备案。
2、离职员工可能随时提出的诉讼
腾讯公司可以就竞业限制条款向员工提出诉讼，反之腾讯公司与离职的很多员工同样签订竞业限制条款，在公司提出诉讼的同时那些离职员工只要遵守了竞业限制条款（合法部分），腾讯公司同样也要支付竞业限制补偿费。
3、起诉员工通讯地址上的错误
公司方面提起这场诉讼，还有一个更严重的不可饶恕的错误表现在起诉员工通讯地址上，公司方面应当知道这些员工在什么公司工作，在什么部门工作，甚至于有的员工联系方式均可能没有改变的情况下，公司方面不知出于什么目的将员工的诉讼文书寄至员工的老家。
公司方面应当考虑到诉讼文书寄至员工老家的利害关系，而不能一概用深圳思维方式来考虑问题。在中国互联网公司工作的大部分员工并非城市居民的子女，而是农民的子女。他们的家乡都是在农村地区，甚至是偏远贫困地区。无论这个家庭，还是这个村、地区出一个大学生是多么的不容易。作为法院下达的这种诉讼文书给予员工的家庭造成的伤害是不可弥补的。
更重要的是腾讯公司今后还要招聘这一类的员工，作为本案众所周知，准备来公司应聘的农村大学生是不是要考虑这个问题？是不是要跟公司签订竞业限制条款？是不是还要害怕公司跟他们打官司？还要将诉讼文书寄至他的老家？
综上所述，笔者认为作为公司方面应当慎重考虑本案，并且对照《深圳经济特区企业技术秘密保护条例》第十九条第二、四项规定来确认本案是否有继续诉讼的必要？

作者：孙斌，湖北大晟律师事务所劳动法专职律师，联系方式：086-027-82823980，个人主页：http://www.sunlvshi.com.cn，E-mail：sunlvshi@2008.sina.com。本文仅代表个人观点，仅供参考。