这份意向书有效吗？

杨红良


　　商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
　　在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
　　但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
　　为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
　　立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
　　开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
　　基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
　　由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
　　本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。
　　理由如下：
　　第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
　　正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
　　进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
　　第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
　　第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
　　按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
　　但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》都是无效的，但这份意向书是在房地局正式备案过的。”
　　综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。

上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月27日

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中国农业银行


中国农业银行关于加强信用卡风险管理工作的意见
中国农业银行



各省、自治区、直辖市分行，各计划单列市分行：
为了确保农业银行信用卡业务健康发展，建立健全信用卡风险管理机制，现就加强农业银行信用卡风险管理工作提出如下意见：

一、基本要求
信用卡风险管理工作是一项复杂的系统工程，是一项长期的工作任务。根据农业银行信用卡业务的特点，结合当前实际情况，信用卡风险管理的基本要求是：转变观念，提高认识，把信用卡风险管理当作一项重要的工作来抓；制定切实可行的防范措施，以加强管理、健全制度、改进技
术设施为手段，从主要业务岗位和工作环节入手，最大限度地防止和减少信用卡风险损失，保障银行和持卡人的资金安全，建立科学化、规范化的风险管理机制。
（一）各级行领导要从农业银行信用卡生存与发展的高度，充分认识加强信用卡风险管理工作的重要性和必要性，切实加强领导，把建立信用卡风险管理机制作为一项重要任务摆上议事日程，当作一件大事来抓。
（二）建立信用卡风险管理业绩考核奖惩制度。信用卡风险管理状况是考核评价各级行工作水平及领导人业绩的重要内容之一，也是行员评先、晋级的重要依据。总行已将风险管理工作情况列为年终考评的定性指标。对信用卡风险管理工作好的行及有关负责人，给予适当的奖励；对风
险度高、资金损失大的行，要全行通报批评，并取消年终评先资格。凡信用卡风险管理工作消极被动，发现问题措施不力，致使损失不断扩大的主要责任者，视情节轻重予以适当处罚，并责成其承担一定的经济损失，情节严重的还要追究有关领导和当事人的责任。
（三）加强队伍建设，进一步提高信用卡风险管理水平。提高干部的思想、业务、技术水平是搞好风险防范的关键。因此，抓风险管理，先要抓人的管理：一要把好进人关。对进入卡部工作的人员，要严格按照进人标准进行考核，防止有劣迹的人员进入。二要把好用人关。新入卡部的
人员，要作好岗前培训，合格者才能上岗，原有卡部人员要注重业务知识更新，不断提高干部职工业务素质。三要对会计、结算、守库、打卡等重要岗位的工作的人员严格管理，发现有问题的，要坚决调离，消除隐患。
（四）加强对规章制度执行情况的检查监督，把各项规章制度的切实执行作为制度建设的重点和必须遵循的业务工作纪律，发现有章不循、违章操作的，要严肃处理。

二、加强风险防范
加强风险防范，应抓住容易出现风险的主要环节，做好以下几个方面的工作：
（一）把好发卡关。各发卡中心对申领人要按照规定的程序进行严格审查，核实申领表中填写的各项内容的真实性和完整性。资信调查不能流于形式、走过场，要将责任落实到人，做到谁审查谁负责。同时要对担保人进行严格审查，除严格审查担保人的担保能力外，还应进行当面核对
，确认担保的真实性，以避免追索时不必要的麻烦。申领人领取信用卡必须出具本人有效身份证件后，原则上由本人亲自领取，确有困难，委托他人代办的，要办好登记手续。
（二）严格空白卡片和已制成信用卡的领取、保存、发放、解送制度。各单位要视信用卡为现金来加强管理。发卡过程中的每一个交换环节，卡部都要进行签名登记。废卡要严格按照核销手续进行处理。
（三）抓好授权工作。授权是进行风险防范的重要环节，也是目前堵塞漏洞的最为有效的手段。因此，各级行要挑选一些业务素质好、责任心强的同志负责授权工作；建立严格的授权值班和交接班制度，设立授权登记簿并将其装订成册，妥善保管；坚决制止使用移动电话进行授权；保
证正常的授权值班时间，值班期间，不得擅自工作岗位；凡规定时间无人值班，由其他行代授权而造成的经济损失由发卡行自负。
（四）改善技术服务手段，加快自动化进程。实现ＰＯＳ联网，不但是信用卡业务发展的客观需要，也是防止诈骗犯罪、杜绝和防止风险的根本性措施。各级行要按照总行的统一部署，有计划有步骤地实现ＰＯＳ联网。
（五）强化内部管理和规范化的业务操作。业务操作的规范化是风险防范的基础性工作。各级行在按照《中国农业银行信用卡章程》和《中国农业银行信用卡业务管理办法》进行规范性的业务操作的基础上，要做到“六个坚持”：一要坚持各类岗位业务人员有明确分工不得混岗作业，
如打卡与发卡，记帐与复核，接柜与收款，授权与记帐、综合与系统管理人员之间要相互分开，互不串岗兼办业务，强化各岗位间的约束机制；二要坚持办理业务必须核对身份证与签字相一致的原则；三要坚持做好疑问查询，超过限额授权的要登记有效身份证号码的制度；四要坚持各类人
员思想及工作情况的经常性沟通，发现可疑问题要及时报告；五要坚持搞好微机使用的管理，定期更换操作人员密码，建立双人交叉监督复核制度，严格计算机设备及软件管理；六要坚持执行异地存款的登记制度和建立健全信用卡事后监督制度。
（六）做好商户的培训工作。要根据商户不断变化的实际情况，如人员流动，经营范围扩大等，进一步做好商户的培训工作，提高商户验卡、验证、压卡、签章、授权等各项工作的效率和质量，以防止和减少特约商户人员操作不当而造成的风险损失。

三、严格风险控制
（一）要定期对担保人资格能力及抵押品进行检查。对担保人丧失担保能力的，要更换担保人或改信用担保为财产抵押；对抵押品转移、损失的要及时采取措施，重新落实抵押权和抵押物，切实维护抵押和第三方保证权的安全与完整。
（二）加强透支管理。一要严格执行人民银行透支管理的有关规定，按照信用卡业务操作规程对透支行为进行严格管理。二要对超限额、超期限的透支要及时清收，在清收透支款项中，注意发挥担保人及持卡人亲友、所在单位领导的作用，采取上门、家访等不同形式，向不同对象通报
持卡人透支及还款情况，督促担保人履行担保责任，使透支户早日还清透支款项。三要建立透支人台帐及“透支催收情况登记簿”，加强透支的信息反馈，采用动态监控的办法加强日常监督工作。对透支人资金使用情况和经营状况定期考察分析，及时采取风险控制措施。四要对透支额度大
、时间长的恶意透支，实行专户管理，以便集中统一监管，区别不同情况，分类实施治理。
（三）严格止付名单的管理。各发卡中心要根据编制、传送止付名单的规章制度，对上传止付名单进行认真地编制，并保证每期按时上报总行。止付名单的下发要迅速。各发卡中心在接到“止付名单”后，必须在48小时内送达辖属网点及商户。
（四）建立债务追索制度。一旦信用卡出现透支，发卡中心要采取以下措施进行债务追索：一是及时发出催收通知。二是用电话形式催促持卡人还款。三是上门催促持卡人还款。四是采取必要的止付措施。对透支后仍继续不断使用信用卡或透支时间较长的持卡人，各级行应及时停止该
卡使用，列入止付名单。五是对多次催收，持卡人及其担保人仍无意还款的，各级行要通过司法手段促使持卡人或担保人还款。

四、正确处理风险损失
（一）推行向保险公司投保制度。向保险公司投保，是补偿信用卡损失，合理、合法转移信用卡风险的一种有效途径。信用卡部向保险公司投保大体上有三种形式：一是以信用卡月平均余额；二是以信用卡交易的额的借方累计发生额；三是商定最高赔偿额，按定额保险。各级行在推行
保险制时，一定要和保险公司密切配合，划清风险损失的责任。
（二）建立风险报损制度。各级行要按流动资产核销手续办理信用卡风险损失的核销工作。凡无法追回的损失款项，各级行应有书面材料，写明损失原因，明确责任并提出处理意见后，按规定的审批程序，予以核销。
（三）风险发生后，各级行要从农业银行整体的利益出发，不论问题出在哪个行都要密切配合，共同努力，尽可能挽回风险损失。确实挽回不了的，要经过协商，妥善处理。
总之，信用卡是一项全新的业务，经营管理好能给银行带来效益，如果管理跟不上，也会给银行造成经济损失，甚至影响到银行的声誉。因此，各级行一定要采取一切行之有效的措施，把信用卡风险降到最低限度。



1996年3月14日