开发商逾期交房的违约责任分析

陈宁


（一）关于交房的条件及时间点

　　开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为，属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点，应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准，即所谓的“交钥匙”。实践中，开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”，具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。

（二）违约金的确定标准

1、商品房买卖合同有约定的，从其约定

　　商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。

2、商品房买卖合同没有约定的，以同地段、同类房屋的租金为准

　　租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准；协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。
　　目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准，有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准，大连属于后者。故在大连的司法实践中，一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准，主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为：（1）当事人向法院提出申请，再由法院委托评估机构进行评估；（2）评估机构受理后，进行现场勘估，并综合各种因素进行全面分析，出具估价报告。

（三）以租金标准支付违约金的法理基础

　　由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。

（四）免责事由

　　免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。

1、不可抗力
　　不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
　　在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属“霸王条款”，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款，如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，购房人可以请求法院确认该免责条款无效，“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注：本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附：法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一） 造成对方人身伤害的；
（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

四川省自贡市人民政府


自府发〔2003〕80号


自贡市人民政府关于印发自贡市自然科学优秀学术论文奖评选办法的通知

各区、县人民政府，市级各部门：
　　现将《自贡市自然科学优秀学术论文奖评选办法》印发给你们，希认真贯彻执行。



二○○三年十月二十七日

自贡市自然科学优秀学术论文奖评选办法

　　为进一步优化科技人才成长环境，完善我市科技人才评价体系和激励机制，加快科技人才资源向科技人才资本转化的进程，市政府决定设立“自贡市自然科学优秀学术论文奖”，并从2003年开始每两年开展一次评奖活动。为保证评奖工作的有序开展，结合我市实际，特制定本办法。
一、指导思想
坚持科学技术是第一生产力原则，促进科技创新与进步，促进科技与经济相结合，贯彻“双百”方针，尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造，活跃学术思想，鼓励和支持科技工作者大胆进行前瞻性、原创性、基础性、应用性探索创新，促进学科发展，促进科技人才的成长和提高，更好地调动我市广大科技工作者的积极性、创造性，为全面改造老工业城市奋力推进自贡跨越式发展，全面建设小康社会作出更新更大的贡献。
二、评奖范围
我市科技工作者在自然科学领域方面正式出版的专著、编著，公开出版发行的刊物上发表的学术论文，以及在市级科技团体学术年会上交流的论文，均列入评奖范围。
三、评奖原则
（一）坚持公平、公开、公正原则，科学严谨地评选学术论文；
（二）坚持严肃、严密、严格的评选原则；
（三）只限评选自然科学学术论文；
（四）按照标准，坚持评奖程序，严把质量关，宁缺勿滥；
（五）对已获得相当或高一级奖励的学术论文不再参加评选，各种奖励不得重复评定。
四、评奖等级和程序
（一）奖项设置：根据实际情况，每届评选的自然科学优秀学术论文篇目总数为30至50篇。奖项共设置三个等次，其中一等奖1至5篇，二等奖5至10篇，三等奖15至35篇。
（二）评奖分类和要求：自然科学优秀学术论文共分基础理论、应用研究、综合类等三类进行评选。
1、基础理论类论文
（1）论文选题意义重大，理论上属新发现、新创造，学术价值高，对学科建设有重大贡献，在市内外学术界影响重大，可评为一等奖。
（2）论文选题意义较大，对原有理论有较大补充和发展，提出了新观点、新结论，有较高学术价值，对学科建设有较大贡献，在市内外学术界有较大影响，可评为二等奖。
（3）论文选题有一定意义，对某些学科原有理论、观点进行新的补充和发展，具有一定学术价值，在市内外有一定影响，可评为三等奖。
2、应用研究类论文
（1）理论与实践相结合，全面解决本学科本专业重大难题，有较高理论深度，对科学技术和国民经济发展起到重要的促进作用；或者所获研究成果具有显著的社会、经济效益，在市内外有重大影响，对有关部门决策有重要参考价值，可评为一等奖。
（2）有一定理论深度，较好解决了本学科本专业技术难题，对科学技术和国民经济发展起到较大的促进作用；或者所获研究成果具有较好的社会、经济效益；在市内外有较大影响，对有关部门决策有较好参考价值，可评为二等奖。
（3）有理论深度，解决了一些本学科本专业技术难题，对科学技术和国民经济发展起到一定的促进作用；或者所获研究成果具有一定的社会、经济效益，在市内有一定影响，对有关部门决策有参考价值，可评为三等奖。
3、综合类论文
（1）对本学科本专业发展，提出具有重要学术价值的综合论述，具有重大的理论意义或实践指导意义，科学性、针对性、预见性、引导性、警示性极强，在市内外有重大影响，可评为一等奖。
（2）对本学科本专业发展，提出具有较大学术价值的综合论述，具有较大的理论意义或实践指导意义，科学性、针对性、预见性、引导性、警示性较强，在市内外有较大影响，可评为二等奖。
（3）对本学科本专业发展，提出具有一定学术价值的综合论述，具有一定的理论意义或实践指导意义，科学性、针对性、预见性、引导性、警示性强，在市内外有一定影响，可评为三等奖。
（三）评奖程序
1、个人向有关学会申报；
2、基层学会组织推荐；
3、评审委员会组织专家组评审；
4、评审委员会综合评定；
5、公示；
6、报市政府批准后，颁发证书并给予表彰奖励。
五、评审委员会职责
自贡市自然科学优秀学术论文评审委员会具体负责自贡市自然科学优秀学术论文奖的组织评审工作。其具体职责是：
（一）受市政府委托，负责组织、领导自贡市自然科学优秀学术论文奖评审工作；
（二）依据评选办法制定评奖工作制度、工作程序和工作细则。
（三）聘请和委托专家、学者评审自然科学学术论文；
（四）评审委员会设主任1名，副主任2至3名，成员由9至11人组成。评审委员会下设办公室和若干评审组，办公室设在市科协。