物业服务收费管理办法

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物业服务收费管理办法

国家发展和改革委员会 建设部


国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知



发改价格[2003]1864号

各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局:

  为规范物业管理服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,我们制定了《物业服务收费管理办法》,现印发给你们,请执照执行。

  附:《物业服务收费管理办法》

中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二○○三年十一月十三日

附:

物业服务收费管理办法

  第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,制定本办法。

  第二条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

  第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

  第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

  第七条 物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

  第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

  第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

  第十一条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  3、物业管理区域清洁卫生费用;

  4、物业管理区域绿化养护费用;

  5、物业管理区域秩序维护费用;

  6、办公费用;

  7、物业管理企业固定资产折旧;

  8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  9、经业主同意的其它费用。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十二条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

  业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

  第十三条 物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

  第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

  第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

  第十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。

  第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

  第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法,并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

  第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

  第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行,原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)同时废止。


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关于印发阜新市规划委员会工作规则的通知

辽宁省阜新市人民政府办公室


关于印发阜新市规划委员会工作规则的通知

阜政办发[2008]19号



各县、区人民政府,市政府各部门,中省直各单位:

经市政府同意,现将《阜新市规划委员会工作规则》印发给你们,请认真遵照施行。





二○○八年四月二日



阜新市规划委员会工作规则

第一章 总则

第一条 为加强对我市城乡规划建设工作的领导,依据《中华人民共和国城乡规划法》,结合我市实际,特制定本规则。

第二条 规划委员会主要职责:

(一)组织市域城镇体系规划和城市总体规划的编制工作;

(二)审议城市总体规划,市域城镇体系规划,阜蒙县、彰武县总体规划,各类开发区总体规划,组织城乡规划的实施;

(三)审议风景名胜区、自然保护区、文化保护区、森林公园、煤矿工业遗产保护区、复垦区的总体规划;

(四)审议市域内的供水、供电、交通、通讯、防灾等重要基础设施的专业规划;

(五)审议市区内的城市分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划、专项规划;

(六)审议重要工程和建设项目的选址、规划设计方案;

(七)审议年度城市规划编制计划、年度土地供应计划。

第三条 规划委员会例会形式:

(一)阜新市规划委员会全体会议(以下简称全委会);

(二)阜新市城市规划委员会主任办公会议(以下简称主任办公会议)。

第二章 规划委员会构成

第四条 规划委员会设主任委员1名,由阜新市人民政府市长兼任。

第五条 规划委员会设副主任委员1名,由阜新市人民政府分管城建工作的副市长兼任。

第六条 规划委员会成员由市发改委、经委、公安局、民政局、财政局、国土资源局、建委、综合执法局、公用事业与房产局、交通局、林业局、环保局、规划处主要负责同志组成。

第七条 规划委员会组成人员可根据城市社会经济发展和城市建设需要及有关人员工作变动情况进行调整。

第八条 规划委员会的日常办事机构是阜新市规划委员会办公室(以下简称办公室),办公室设在市建委规划管理处。

第九条 规划委员会的咨询机构是阜新市规划委员会专家组(以下简称专家组)。

第三章 规划委员会工作程序

第十条 全委会会议原则上每半年召开1次,由规划委员会主任委员主持,如遇重大问题需要全委会临时审议的,可由主任委员临时召集。

第十一条 主任办公会议原则上每半月召开1次,由主任委员主持,如遇特殊情况需要召开的,可由主任委员随时召集。

第十二条 全委会召开时,规划委员会成员原则上不得缺席,如遇特殊情况不能参加的,需要提前向主任委员请假。

第十三条 主任办公会议参加的成员由主任委员或主任委员委托副主任委员根据会议议题所涉及的审议内容指定。

第十四条 需要提交规划委员会审议的会议议题,各相关单位提前两个工作日内报送到规划委员会办公室,办公室整理形成《阜新市规划委员会会议议题》,呈报规划委员会副主任审核后,由规划委员会主任确定。

第十五条 需要提交规划委员会审议的城市总体规划、控制性详细规划及各类专业、专项规划,规划编制单位按审批程序报送至市建委规划管理处,由规划处在5个工作日内完成初审,确认符合总体规划及国家强制性规范要求的提交专家组进行审议,征询专家组意见后提交规划委员会审议决定。

第十六条 按照法律、法规规定需要进行听证的规划项目,经规划委员会审议后由办公室组织召开听证会,充分听取相关意见后再行提交规划委员会审议。

第十七条 建设单位及个人申请建设项目规划的,需向市行政审批服务中心提出申请,申请文件齐全的由行政审批服务中心于当日将申请文件转市建委规划管理处初审。

第十八条 市建委规划管理处对行政审批服务中心转来的建设项目申请应立即进行初审。不符合城乡规划的项目注明原因并于2个工作日内退回市行政审批服务中心;对符合要求的征求专家组意见后3个工作日内完成电子文件的制作,提交规划委员会审议;牌匾、广告、施工暂设等临时建设工程、小区配套建设工程、非主要街路(主要街路由规划委员会确定)的建筑立面装修工程及一些小型、非重点地段符合城乡总体规划的建设项目,由市规划行政主管部门在3个工作日内办理完有关规划审批手续(3个工作日不含建设单位进行设计、会签等时间)。

第十九条 规划委员会议定的规划建设项目情况及审议的其它议题结果,由办公室整理形成《规划委员会会议纪要》,于规划委员会会后的第二个工作日报规划委员会副主任审核后,由规划委员会主任签发。

第二十条 经规划委员会议定的建设项目,由市建委规划管理处按照《规划委员会会议纪要》及审批程序办理规划审批手续。按照法律、法规规定应当公示的,建设项目要按规定程序公示,公示期限为3—7天。

第二十一条 规划委员会议定的其它城市基础设施建设工程及城市建设项目,由相关单位按《规划委员会会议纪要》组织实施。

第二十二条 建设单位取得《建设工程规划许可证》后,方可组织施工。市建委规划管理处要依法对建设项目施工时是否符合规划要求进行监督、检查。



【摘要】宪法的生命在于实施,而宪法有效实施主要依靠违宪审查制度来实现。今年是现行宪法颁布实施30周年,为了弘扬法治精神,树立宪法权威,维护法律尊严,有必要探析如何加强宪法监督,构建违宪制度。文章列举了美国1803年的马伯里诉麦迪逊案件、被誉为“中国宪法司法化第一案”的齐玉苓案和由孙志刚案件引发的违宪审查等宪法监督的典型案件。探析违宪审查的内涵、制度缺陷及其完善对策。
【关键词】违宪审查 宪法监督 宪政建设

现实中,刑事犯罪由公安机关负责侦查,贪污受贿由纪检、监察部门进行“双规”,构成职务犯罪的,移交司法机关追究刑事责任,民事纠纷、行政纠纷由基层组织和基层政府调解,调解不成,由法院裁决。但是违反宪法,发生宪事纠纷由哪个部门管辖,是纪委、人大还是法院?法律没有做出明确具体规定,出现一些立法空白。在现行法律体系中,有刑事诉讼法、民事诉讼法、行政诉讼法,而没有宪法诉讼法,这又是立法之缺陷。
并不是说实践中没有出现违宪现象,早在十年前,胡锦涛同志在纪念宪法实施20周年会上就指出:“一些不同程度的违宪现象仍然存在。要抓紧研究和健全宪法监督机制,进一步明确宪法监督程序,使一切违反宪法的行为都能及时得到纠正。”2012年12月4日,习近平总书记在首都各界纪念现行宪法公布施行30周年大会上的讲话指出:“全国人大及其常委会和国家有关监督机关要担负起宪法和法律监督职责,加强对宪法和法律实施情况的监督检查,健全监督机制和程序,坚决纠正违宪违法行为。”“一切违反宪法和法律的行为,都必须予以追究。”
宪法监督制度最早源于美国1803年的马伯里诉麦迪逊案件。我国宪法也有规定监督制度,《宪法》规定:宪法具有最高法律效力,在宪法第5条中规定了“四个一切”,并在第62条、第67条中赋予了最高权力机关监督宪法实施的权力。《立法法》第90条赋于公民向全国人大常委会提出审查法律法规建议的权利。但目前的这种宪法监督制度没有得到很好的实施,起不到保障人权,维护宪法权威的应有作用,影响着人们对宪法、对人民代表大会制度的信心。
一、违宪审查的典型案件
(一)马伯里诉麦迪逊案。1800年美国大选,联邦党人亚当斯总统落选,民主党人杰佛逊当选为下一届总统。亚当斯为了使联邦党人能够制约下届政府,于1801年3月4日新总统上任前采取一系列紧急措施。先是任命国务卿马歇尔为联邦最高法院首席法官,之后又借国会通过巡回法院法案时,成倍增加联邦法院法官人数,并于3月3日深夜之前完成提交参议院批准任命、总统签署、国务卿加盖国玺等法官任命的法律程序,但是由于时间仓促,有些委任状还没送出。3月4日新总统上任后,命令国务卿麦迪逊扣押尚未发出的委任状。马伯里就是这批未领到委任状的人之一,等了数月后,马伯里起诉,联邦最高法院首席法官马歇尔认为“迟到的正义是非正义的”,马伯里被任命为法官已经履行了必要的法律手续,有权得到委任状。而国务卿麦迪逊扣押委任状是没有道理的,宣布“违宪的法律不是法律”。开创了联邦最高法院审查国会法律的违宪审查先例。
(二)山东齐玉苓案。山东省滕州八中学生齐玉苓,1990年考上中专,被济宁市商业学校财会专业录取。同班的陈晓琪落选,当录取通知书寄到村委会时,被身为村干部的陈晓琪之父冒领。陈晓琪便冒名上学,毕业后分配到滕州市银行工作。1999年才案发,齐玉苓得知真相后,把陈晓琪及陈克政(陈父)、滕州八中、济宁商校、滕州市教委作为被告,向枣庄市中院起诉。法院以冒名侵权为由判决陈晓琪停止侵害,五被告向齐玉苓赔礼道歉并赔偿精神损失费35000元,但一审判决否认其受教育权被侵犯,齐玉苓不服上诉。二审期间,省高院也感到为难,于是请示最高法院。最高法院认为应适用《宪法》第46条,并专门作出批复。2001年,山东省高院终审判决:责令陈晓琪停止对齐玉苓姓名权的侵害;责令五被告共同赔礼道歉;共同赔偿齐玉苓经济损失48045 元、精神损失费50000元。
(三)广州孙志刚案。2003年3月17日,湖北大学生孙志刚在广州的街头被收容,原因是未带身份证、暂住证,并跟黄村派出所民警吵架。第三天,他死在收容所。媒体报道后,举国震惊。该案触痛了俞江、腾彪、许志永三位法学家的心,他们联名上书全国人大常委会,建议对国务院1982年颁布的《收容遣送条例》进行违宪审查,此后,也有部分法学专家不断反映同样问题。使得全国人大常委会得于启动特别调查程序,使违宪审查进入实质性法律操作阶段。同年6月20日,国务院废除《收容遣送条例》,通过《城市流浪乞讨人员救助管理办法》。2004年修宪,增加“国家尊重和保障人权”的规定。
由于宪法内容广泛,涉及社会生活各个方面,违宪与侵犯人权的案例不少,除了上述三个典型案件外, 2008年天津师范大学学生罗彩霞又被同学王佳俊假冒,“狸猫换太子”再次翻版;还有安徽芜湖张先著乙肝歧视第一案;农村选举中,普遍存在的拉选票、破坏选举案;某村干部发动一百多个小学生挨家挨户搜查丢失的电视机,构成非法搜查罪;重庆大学生村官任建宇转发不良微博被劳动教养案…….我们不能总是用悲剧性的个案来推动法治进程,而应该事先做好制度设计。
二、违宪审查的内涵及制度缺陷
(一)违宪审查制度的概念意义
违宪审查制度是指特定国家机关按照一定程序,审查和裁决一切法律、法规和其他规范性文件以及政府行为是否违反宪法的制度。违宪审查与司法审查、宪法监督有联系又有区别。加强违宪审查意义重大,有利于保障人权和改善民生,有利于维护法律的尊严、权威和统一,有利于限制公权,防止权力的腐败和滥用。
(二)我国违宪审查制度存在的问题
1、缺乏专门的违宪审查机关。《宪法》、《立法法》和《监督法》规定,全国人大及其常委会为违宪审查机关,大家知道,全国人大每年才开一次会议,会后代表各自回到工作岗位,不便集体讨论议事;全国人大常委会每两个月召开一次会议,立法任务繁重、专业性强,无力顾及宪法监督。没有时间和精力审查规范性文件是否合宪。《宪法》规定,由全国人大专门委员会协助全国人大及其常委会进行违宪审查工作,但是每个委员会都分管着不同的事项,具有不同的职责。缺乏一个专门机构来协调统筹。宪法法律授权不够明确,难以操作。
2、缺乏违宪审查的程序规定。违宪审查程序是指违宪审查主体在行使违宪审查权时,必须遵循的方式、步骤和时限等。我国宪法虽然有规定违宪审查的内容,但是缺乏审查的程序规定。使得审查机关开展工作时,在实体上有法可依,在程序上依据不足。2006年,全国人大虽然有设立法规审查备案室,制定《法规备案审查工作程序》和《司法解释备案审查工作程序》,但远远适应不了形势发展需要。
3、提起违宪审查的主体较窄。依照《立法法》规定:有权启动违宪审查的主体是国务院、中央军委、两高院和各省、自治区、直辖市的人大常委会。其他国家机关、社会团体、企事业单位及公民个人只有建议权,没有启动权。这样限制了提起违宪审查的主体范围,不利于公民权利的行使,实践中,提出违宪审查建议的多是法学专家。
4、违宪审查的范围较窄。违宪审查的范围应当包括立法、行政和司法等几个方面。但是从现行宪法规定的内容看,主要涉及对法律、法规规章等规范性文件的合宪性审查,而对于如何监督行政行为、司法行为及违反宪法行为,《宪法》、《立法法》和《行政诉讼法》等没有作出明确规定或者法律条文非常模糊,也缺乏救济途径,不利于维护宪法权威和公民的合法权益。
三、完善我国违宪审查制度的具体对策
(一)设立配套的宪法监督机构
目前学界主要有三种观点:①由普通法院主要是最高法院或者设立专门的宪法法院行使违宪审查权;②在全国人大设立专门的宪法委员会,协助全国人大及其常委会监督宪法的实施,主要是行使违宪审查职责;③把现有的全国人大内务司法委员会改为宪法和法律委员会,在保持原有职权的基础上增加违宪审查权。充分发挥权力机关在宪法监督中的作用,确保违宪审查的权威性。三种观点各有利弊,应该统筹兼顾,不能顾此失彼。笔者认为,应当在立法机关全国人大设立专门的宪法监督机构——宪法委员会,设立宪法委员会符合我国具体国情,符合我国的国体与政体。正如中国人民大学许崇德教授所说:“宪法委员会既具有宪法法院性的司法机构的性质,又是一个充当总统法律顾问和咨询性的政治机关”。与此相配套,在司法机关最高法院中设立专门的宪法法院,在基层法院设立违宪审判庭,专门受理公民提起的宪法争议案件;在最高检察院和地方检察院中设立宪法监督室,在各级政府机关法制办公室设立违宪审查科。“一府两院”向人大负责报告工作,接受人大监督。
(二)制定专门的《违宪审查法》和《宪法诉讼法》
国家最高立法机关应当加强立法工作,不断完善中国特色社会主义法律体系,具体由全国人大法律工作委员会制定立法规划,召集法学专家,着手研究制定专门的《违宪审查法》和《宪法诉讼法》,
将违宪审查制度法律化、规范化,明确规定违宪审查的主体及其权限、机构设置,人员配备以及受案范围和方式,审理违宪的具体程序,特别是要建立完善违宪诉讼制度。明确规定违宪审查的裁决、执行程序与责任承担等相关法律问题。
(三)明确宪法委员会组成和人员任命
宪法委员会的组成由全国人大主席团提名,全国人民代表大会批准,国家主席任命;同时明确规定成员资格,应当从从事法律工作20年以上的高校教授、执业律师、法官和检察官中遴选,除了专家学者外,当选后不得再兼任原来的人大、政协与司法工作。宪法法庭的庭长必须具有法学或政治学硕士学位,年满40周岁的人担任。为了确保机构人员稳定,规定宪法委员会实行任期制,每届任期五年,可以连选连任。
(四)明确宪法委员会的职权范围
宪法委员会的主要职权:一是审查法律、法规规章、条例等规范性文件和司法解释的合宪性;二是审查有宪法争议的行政行为或者司法行为是否违宪;除了国家机关、社会团体外,应当允许人大代表、政协委员及公民个人拥有提案权或者建议权,特别要鼓励公民个人多提出合理化建议,体现人民主权,人民当家作主的国家制度;三是解释宪法,解释宪法与违宪审查密不可分,宪法委员会实施违宪审查时,首先要拥有宪法解释权,才能做出合法、公正、权威的解释;四是接受有关宪法问题的咨询,相关部门在工作中遇到重大法律或者政策难题时,可以向宪法委员会提出咨询,由其作出书面答复,出具《审查意见书》。五是审查公约与条约,对于中国政府加入的国际公约和与外国政府签署的双边、多边条约,进行合宪性审查,符合条件的,报经委员长批准生效。
总之,现行宪法已经实施30周年,改革开放已经进入深水区,中国特色社会主义法律体系已经形成,社会主义民主法治建设已经取得成效。加强宪法监督,构建违宪审查制度的条件与时机基本成熟,呼吁国家最高立法机关早日出台《违宪审查法》和《宪法诉讼法》,建立违宪审查制度,实现宪法价值,树立宪法权威,确保宪法和法律的实施,有利于更好保障人权,加快法治政府和法治国家的建设步伐,促进经济社会的全面协调可持续发展,实现中华民族的伟大复兴。

【参考文献】
1、 胡肖华.宪法诉讼原论[M].法律出版社2002年版.
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3、 季卫东.合宪性审查与司法权的强化[J].中国社会科学2002年第2期.
4、 胡锦光.违宪审查比较研究[M].中国人民大学出版社2006年版.
5、 焦洪昌.论我国宪法司法适用的空间[J].政法论坛2003(2).

作者:洪碧华,男,中共漳州市委党校管理学教研室副主任、法学副教授。