浙江省湖州市人民政府


湖政发〔2007〕12号

湖州市人民政府关于印发湖州市中心城市物业管理办法的通知




各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：



　　现将《湖州市中心城市物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。






二○○七年二月十二日








湖州市中心城市物业管理办法




　　第一条 为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》（以下简称《省条例》），结合本市实际，制定本办法。



　　第二条 物业管理活动相关业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、管理部门和单位，享有《物业管理条例》、《省条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》、《省条例》规定的义务。



　　中心城市行政区域内物业管理、使用以及物业管理活动监督管理应当遵守《物业管理条例》、《省条例》和本办法的规定。



　　第三条 市规划与建设局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，具体负责本办法的实施。



　　各区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。



　　城建、规划、公安、行政执法、安全监督、环保、物价、民政、税务、工商、市政公用、电力、邮政电信等有关行政管理部门按各自的职责，协助做好物业管理的监督管理工作，协助实施本办法。



　　街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理主管部门对物业管理进行指导和监督。



　　第四条 街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当配合物业管理主管部门或者受其委托调解业主或者使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。



　　履行职责认真负责、工作积极主动的业主委员会，予以表彰和奖励。具体办法由物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府制定，并组织实施。



　　和谐社区建设应当包含物业管理活动方面的内容。



　　第五条 鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高本市物业管理水平。



　　符合规定条件的物业服务企业，可享受有关服务业发展优惠政策。具体办法由物业管理主管部门会同有关行政主管部门制订，报市、区人民政府批准。



　　第六条 物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会采取有效方式，做好《物业管理条例》、《省条例》和本办法在本辖区内的宣传贯彻。



　　第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。



　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。



　　第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理主管部门应当按《省条例》的规定划分物业管理区域，并书面告知物业建设单位、物业所在地街道办事处或乡镇人民政府。



　　经相关业主同意，尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府按《省条例》的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域。



　　第九条 物业管理区域符合《省条例》规定条件的，物业管理主管部门依法应当指导业主召开首次业主大会会议，成立业主大会；街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当予以协助。



　　物业管理区域符合《省条例》规定条件的，建设单位应当向物业管理主管部门提出成立业主大会筹备组、召开首次业主大会会议的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向物业管理主管部门提出成立业主大会的书面要求。



　　首次业主大会会议的筹备、召开程序及业主投票权数应符合《省条例》规定，筹备经费由建设单位承担。



　　第十条 业主有权推举业主代表，并享有被推举权。



　　第十一条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、弃权票规则、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。包括：



　　（一）业主大会会议形式、业主代表产生方式、召开业主大会定期（临时）会议的条件、业主（业主代表）委托代理人参加业主大会的要求等内容；



　　（二）对采用设置投票箱自行投票、专人逐户派发（回收）意见单表决形式，或其他表决形式等作出约定。但表决通过业主大会决定的票数约定，不得违反《省条例》规定；



　　（三）业主小组以物业管理区域内的幢或单元设立；



　　（四）业主委员会委员的具体资格及资格终止的情形，业主委员会委员人数、任期、可否连选连任，业主委员会委员的缺额补选，业主委员会会议召开规则；



　　（五）业主委员会委员资格终止后办理移交期限；



　　（六）除依法履行《物业管理条例》规定的职责外，在物业管理活动中还应履行的其他职责；



　　（七）业主大会认为应当作出约定的其他事项。



　　第十二条 业主委员会应当建立健全有关规章制度。



　　（一）会议记录制度。会议记录由会议主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议记录由全体出席会议的委员签字；



　　（二）印章管理制度。印章应由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用；



　　（三）档案资料管理制度。业主大会档案资料、业主委员会档案资料、有关物业管理档案资料，由业主委员会指定专人保管。



　　业主委员会委员资格终止的，应当在约定的期限内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。



　　第十三条 设立业主小组的，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。履行下列职责：



　　（一）讨论业主大会拟讨论的事项；



　　（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。



　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。



　　业主大会可以撤销业主小组不适当的决定。



　　第十四条 业主大会可以决定在物业管理用房中划出必要面积，作为业主委员会的办公用房；可以决定物业管理经营用房所得收益的使用；可以决定在利用本物业管理区域的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中划出部分金额，作为业主委员会工作经费。



　　第十五条 物业服务企业不得擅自改变办公用房性质；物业服务企业应当将物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益及其使用情况，定期向业主大会报告，并接受业主委员会监督。



　　业主委员会工作经费使用情况应单独建帐，定期向业主大会报告，并向全体业主公布。



　　第十六条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。



　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主物业使用人均具有约束力。



　　第十七条 业主委员会应当将业主大会会议通过的业主大会议事规则和业主公约，在物业管理区域内显著位置公布。



　　第十八条 建设单位在申请《商品房预售许可证》时，应当将其与选聘的对物业进行前期管理的物业服务企业所签定的前期物业服务合同，报所在地物业管理主管部门备案。未选聘物业服务企业对新建物业进行前期管理的，房地产行政主管部门不核发《商品房预售许可证》。



　　第十九条 建设单位应当通过公开招标投标方式选聘物业服务企业对物业进行前期管理。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积在3万平方米以下的，经所在地物业管理主管部门同意，建设单位可以采取邀请招标或协议方式选聘物业服务企业。



　　以招投标方式确定的物业服务收费标准报物业所在地价格主管部门备案。



　　第二十条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。



　　建设单位应当将业主临时公约在物业销售现场予以明示，并有义务向物业买受人作出说明。



　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。



　　建设单位不得将依法属全体业主的物业共用部位的所有权或者使用权单独转让。



　　第二十一条 业主临时公约不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报物业管理主管部门备案。



　　第二十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。



　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。



　　保修金交纳、使用、管理和退还的办法，由市物业管理主管部门根据省规定另行制定。



　　第二十三条 建设单位应按《省条例》的要求配置物业管理用房。住宅物业配置千分之三的物业管理办公用房和千分之四的物业管理经营用房。物业管理用房（包括办公用房和经营用房）应集中设置，按国家有关规定纳入配套项目建设，应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。



　　建设单位申请《商品房预售许可证》时，应当提交物业管理用房的室号、面积等相关资料。房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，应当注明物业管理用房室号。



　　物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业管理企业使用，不得转让和抵押。



　　第二十四条 建设单位向对物业进行前期管理的物业服务企业、前期物业服务合同终止时物业服务企业向业主委员会、业主委员会向业主大会选聘的物业服务企业移交物业资料时，当事人应当报告物业管理主管部门，并办理书面交接手续，报物业管理主管部门备案。



　　第二十五条 新建物业交付使用时，除物业销售合同有约定或物价管理部门有规定外，不得向物业买受人收取任何费用。



　　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位全额交纳。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。



　　第二十六条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，按规定取得相应的资质证书。物业管理人员应当依法取得职业资格证书后持证上岗。



　　物业管理主管部门应做好物业服务企业资质和从业人员资格管理工作，并指导业主大会选聘具有相应资质的物业服务企业。



　　第二十七条 物业服务合同内容可以包括有关物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的公共安全防范工作方面的条款，以及可以解除物业服务合同情形的条款。



　　第二十八条 物业服务企业应当遵守《物业服务收费明码标价规定》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，在物业管理区域内的显著位置明示本企业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况。



　　物业服务企业认为有关部门和单位的收费项目侵犯其合法权益的，可进行投诉、举报或依法申请复议、提起诉讼。



　　第二十九条 物业服务合同期限届满前不少于30日，业主大会应当作出续聘或重新选聘物业服务企业的决定。



　　业主委员会应当将业主大会决定告知物业服务企业，重新选聘物业服务企业的决定，应当书面告知；决定续聘的，根据业主大会授权续签物业服务合同。



　　重新选聘物业服务企业的，由业主委员会根据业主大会授权组织实施，物业管理主管部门应当做好指导工作。



　　第三十条 物业服务企业决定在物业服务合同期满后不再接受续聘的，应当在物业服务合同期限届满前不少于30日，将不再接受续聘的决定书面告知业主委员会。



　　第三十一条 物业服务企业未按合同约定提供服务，应当承担相应的责任；业主委员会可以按合同约定解除物业服务合同。



　　按前款规定解除物业服务合同的，业主委员会应当及时报告物业管理主管部门。



　　第三十二条 物业服务合同终止后十日内，物业服务企业应向业主委员会按本办法第二十四条的规定，办理下列移交事项：



　　（一）预收的物业服务费；按实结算已核拨的物业维修专项资金；



　　（二）初始的以及在物业管理维修过程中所形成的全部物业管理资料；



　　（三）物业管理用房。



　　第三十三条 业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。



　　第三十四条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。



　　公安、消防、抢险、救护等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。



　　第三十五条 物业专项维修资金属于业主所有。



　　专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建帐到户”和“业主决策、专款专用、政府监督”的原则，收取、使用、管理办法由市物业管理主管部门根据省规定制定，报市人民政府批准。



　　第三十六条 原物业服务合同终止，新物业服务企业尚未进驻期间的物业管理，由物业管理主管部门会同居民委员会、业主委员会协调解决。业主应当按规定交纳相关费用。



　　第三十七条 住宅物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备的移交、维修、更新、养护，按省规定执行。



　　第三十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当遵守相关法规和业主临时公约、业主公约，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项进行公告，并书面告知业主或者物业使用人。



　　第三十九条 违反《物业管理条例》、《省条例》的，按《物业管理条例》、《省条例》规定处罚。



　　违反本办法规定的，由物业管理主管部门责令改正；违反有关法律法规的，由有关行政管理部门依法予以行政处罚。



　　第四十条 本办法中有关名词和专业用语的含义，同《省条例》规定。



　　第四十一条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，以及物业管理区域内的非住宅物业管理，参照本办法执行。



　　第四十二条 本办法由市规划与建设局负责解释，自公布之日起施行。原《湖州市住宅小区物业管理暂行办法》（湖政办发〔1996〕133号）同时废止。


广西壮族自治区防城港市人民政府办公室


防城港市人民政府办公室关于印发防城港市户外广告设置管理办法的通知

防政办发〔2012〕31号


各县（市、区）政府、市人民政府组成部门、各直属机构：
《防城港市户外广告设置管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。



二〇一二年二月二十八日



防城港市户外广告设置管理办法

第一章 总 则
第一条 为加强户外广告管理，规范户外广告设置，美化市区环境，根据《中华人民共和国广告法》、《城市市容和环境卫生管理条例》、《中华人民共和国城乡规划法》、《户外广告登记管理规定》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于防城港市城市规划区范围内各类户外广告的设置管理。
　　第三条 本办法所称户外广告包括：
（一）利用公共或者自有场地、建（构）筑物、空间设置的路牌、店牌、霓虹灯、电子显示牌（屏）、灯箱、橱窗、造型、充气装置、彩旗、条幅、绘画等广告；
（二）利用交通工具（包括各种水上漂浮物和升空器具）外部悬挂、绘制、张贴的广告；
（三）利用其他形式在户外设置、悬挂、张贴、涂写、刻画、绘制的广告。
第四条 未经批准，任何单位和个人不得擅自设置户外广告。
第五条 市政行政主管部门是户外广告设置的管理部门。主要职责是：
（一）会同有关部门编制户外广告设置专项规划，并负责组织实施；
（二）户外广告设置的许可及日常管理工作；
（三）对违法设置户外广告行为进行查处；　
工商、住建、公安交通等部门应当在各自职责范围内配合市政行政主管部门，做好户外广告设置的相关管理工作。
第六条 户外广告发布单位发布户外广告应当依照《户外广告登记管理规定》向工商行政管理机关申请登记，接受工商行政主管部门的监督管理。
第二章 设置原则和要求
第七条 户外广告设置应当符合下列要求：
(一)符合户外广告设置规划；利用公共场所、公用设施等设置户外广告的，大型户外广告（单幅版面≥30㎡）须经过规划确定建设点位，小型户外广告（单幅版面＜30㎡）由市政行政主管部门依据户外广告总体规划设置导则，结合交通、市容等因素确定；
(二)内容真实、合法、健康，书写规范准确；
(三)符合户外广告设计、设置技术要求和质量标准；
（四）应规划设置有足够的公益广告宣传阵地。
第八条　有下列情形之一的，不得设置户外广告：
（一）影响市政公共设施、交通安全设施、消防安全设施使用；
（二）影响地下管线、高压电力架空线安全运行的；
（三）损害市容市貌的；
（四）利用违法建筑物、危房及其它可能危及安全的建筑物、设施设置户外广告的；
（五）国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带；
（六）市人民政府禁止设置户外广告的区域。
第九条　利用公共汽车、出租车等交通工具设置车身广告的，须符合公安、交通部门相关规定要求，并经市政行政主管部门批准后方可实施。
第十条　各类招贴广告须在公共广告栏内张贴。禁止在公共广告栏以外随意张贴、涂写、散发各类广告。
第十一条 在非公共产权建筑物、设施和场地上设置户外广告的，需经市政行政主管部门和工商行政主管部门审核同意后方可设置。
第十二条 利用公共场所、公共设施等设置商业户外广告的，设置经营权由市政行政主管部门通过拍卖等市场竞争方式特许经营，其收益全额上缴财政，优先用于公益广告牌、公共广告栏等公用设施的建设和维护。但属于利用政府融资平台建设的道路或其他公共设施设置商业户外广告的，在道路或公共设施移交政府前，收益可暂由相关融资平台所有。
第十三条 大型公益户外广告的建设，应采取政府投资的方式，由市政行政主管部门统一建设、维护，各机关单位需发布公益广告的，统一到宣传部门申请使用。
第十四条 户外广告经营权的拍卖，由市政行政主管部门根据户外广告规划，拟定户外广告设置权拍卖方案，拍卖方案应包括以下主要内容：
（一）设置户外广告的场地、建筑物、设施的名称和具体位置；
（二）户外广告设置的期限；
（三）户外广告的规格、形式、材料、艺术效果、照明设施等设计要求；
（四）拍卖底价；
（五）委托的拍卖机构；
（六）竞买人应当提供的资料。
第十五条 各“门前三包”责任单位对门前乱贴、乱涂、乱画的广告，有义务及时制止和清除。对违法设置户外广告的行为，应当及时向市政行政主管部门或公安部门举报。
第三章 设置管理
第十六条 取得户外广告设置权后须在三个月内设置，逾期未设置的，由市政行政主管部门无偿收回设置权。
第十七条　户外广告设置必须按照批准的内容、规格、材质等要求实施，不得擅自转让、变更。在批准使用期限内确需变更广告设置内容的，应到市政行政主管部门及时办理变更手续。
第十八条 任何单位和个人不得擅自占用、拆除、遮盖、涂改、迁移、损坏依法设置的户外广告。在批准使用期限内，因城市建设、市容整治等原因需要拆除和迁移广告设施的，广告设置单位和个人应当服从统一安排。
第十九条　利用公共产权资源取得的户外广告设置权，不得私自转让、买卖。使用期限届满后，由市政行政主管部门统一收回并重新组织公开拍卖。
第二十条 户外广告设置单位和个人应当加强管理维护，保持户外广告安全、完好、整洁、美观。对陈旧毁损、色彩剥蚀，影响市区容貌的，设置单位和个人应当及时整修、清洗或者更换；对有安全隐患的，应当加固或者拆除。
第二十一条　市政行政主管部门应当加强对户外广告的巡查，发现有安全隐患或者影响市区容貌的户外广告，应及时向广告设置单位和个人下达书面整改通知书。设置单位和个人应在收到书面通知之日起三日内按要求整改完毕。
第二十二条　户外广告设置期限一般不超过五年。电子显示牌（屏）等造价较高的户外广告可适当延长设置期限，但最多不能超过八年。大型文化、体育、宣传教育等公益活动和临时性商业广告，设置期限根据活动时间确定。
第四章 规范现有大型户外广告的管理
第二十三条 实行户外广告设置登记备案制度，对在市区内设立的户外广告，全部重新登记备案。
第二十四条 经重新备案，确定为发布公益广告的户外广告，不允许出现商业性质广告（市人民政府有特别批示的除外），否则，收回广告发布权并实施公开拍卖。
第二十五条 对现有的大型户外广告，应充分尊重已存在事实，手续齐全的，重新审定审批内容；没有审批手续但符合规划要求的，补办审批手续，对不符合规划要求和审批不通过的，限期拆除或限期收回经营权。
第二十六条 对采取市场运作方式设立的户外广告，根据广告收益情况，设定经营权回收年限，总使用年限一般不能超过五年，对个别投资巨大或有其它特殊情况的，可适当延长使用年限，但最多不能超过八年。
第二十七条 在户外广告专项规划出台后，使用年限到期的户外广告，符合规划的收回经营权重新组织拍卖，不符合规划的限期拆除。
第二十八条 在实施户外广告整治过程中，公安、住建、市政、工商等相关部门实施联合执法。
第五章 法律责任
第二十九条　违反本办法规定，由市政行政主管部门依据《城市市容和环境卫生管理办法》、《城市道路管理条例》等有关规定予以处罚。
第三十条 户外广告内容虚假违法的，由工商行政管理部门依据《中华人民共和国广告法》的有关规定予以处罚。
第三十一条　盗窃、故意损毁户外广告设施，或者阻挠、妨碍城市管理执法部门依法执行公务的，由公安部门依据《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 户外广告发生倒塌、脱落、坠落等情况，造成他人人身伤害或者财产损失的，户外广告经营者应依法承担民事责任。
第三十三条 城市管理行政执法人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十四条 本办法自4月1日起施行。
第三十五条 本办法由市政行政主管部门负责解释。